אין מקום להחלת דרישה כללית לקבלת כתב שיפוי בבקשות לאישור היתרים ע"פ תמ"א 38 למרות השיקול של פגיעה בתושבי בניינים סמוכים עקב התכנית. הדרישה תהא מוצדקת רק כאשר בנסיבות העניין קיים חשש מבוסס לכך שהרשות המקומית עלולה לשאת בתשלום פיצויים בגלל פגיעה חריגה שנגרמה לתושבים שכנים עקב קבלת ההיתר.

היזם ותושבי הבניין המיועד לתמ"א 38, הגישו בקשה לאישור תכנית לבניה ותוספות לפי תמ"א 38 המתייחסת לבנין בחיפה. מהות הבקשה הייתה לאשר תכנית לתוספות בניה לבניין קיים במסגרת תמ"א 38, כולל תוספת קומת מגורים בקומת העמודים ושתי קומות לגובה, תוך עודף שטח, חריגה לגובה, תוספת 2 קומות הבולטות למרווח קדמי, בליטות למרווחים צדיים, פיתוח גבוה וכיוצ"ב.
לבקשה הוגשו התנגדויות של תושבי בניינים גובלים, בין היתר, בטענות של מצוקת חנייה והתנגדות לבליטות ולמרפסות.

לאחר החלטת הוועדה המקומית, לפיה יש לדרוש כתב שיפוי שכן צפויות תביעות כתוצאה מאישור הבקשה ואין להטיל את אותן תביעות על הוועדה המקומית, מה עוד שהתמ"א פוטרת את מבקשי ההיתר מהיטלי השבחה, הגישו מבקשי ההיתר ערר לוועדת הערר לתכנון ולבניה.
ועדת הערר דנה בבקשה, ונדרשה לשאלות אשר בבסיס המחלוקת בין הצדדים: שאלת ההסתר הנופי וסוגיית דרישת כתב השיפוי. ועדת הערר אישרה את הבניה, בכפוף לשינוי במנח הממ"דים ותיקון הגישה לחניות, ואולם פסלה את דרישת הוועדה המקומית לפיה, מאחר שמבדיקה שערכה עולה כי עלולה להיות הסתרה למבנים גובלים, יש מקום לדרוש מהיזם כתב שיפוי לנזקים עתידיים פוטנציאליים של הפרויקט.

ועדת הערר קבעה לעניין הנוף, כי לא מדובר בנוף פתוח לכיוון הים אלא בנוף אורבני ומיוער לכיוון שכונות מתפתחות אשר נבנו באזור מיוער במקורו, ואין בגובה המבוקש כדי לבסס פגיעה יוצאת דופן שאין ניתן לצפות אותה אצל מי שגר בעיר.
לעניין עצם דרישת שיפוי קבעה ועדת הערר כי בנסיבות העניין ולאחר שינוי התכנון לא מדובר במקרה קיצוני ואין סיבה לדרישת שיפוי.

נגד החלטה זו של ועדת הערר הוגשה עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים על ידי הוועדה המקומית.

בית המשפט החליט שלא להתערב בהחלטת וועדת הערר ופסק כי החלטת ועדת הערר מאזנת כראוי בין השיקולים הרלוונטיים השונים בנסיבות העניין, ובכללם צמצום הפגיעה באינטרסים הגלומים בכוונת המחוקק ביישום תמ"א 38. החלטת וועדת הערר ניתנה לאחר שהוועדה בחנה לעומק את כל ההשלכות הנובעות מאישור התוכנית והגיעה למסקנה הגיונית לפיה אין מקום בנסיבות העניין לבקש כתב שיפוי מיזם התוכנית כתנאי למתן ההיתר.

כאשר מדובר בהחלטה תכנונית אשר ניתנה מטעמים תכנוניים, אין בית המשפט שם עצמו כרשות תכנונית נוספת על אלה הקבועות בחוק או כטריבונל תכנון עליון. תחום התכנון הופקד בידי מוסדות התכנון על פי החוק ובית המשפט אינו אמור לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעת הרשות התכנונית שהחלטתה עומדת למבחן, אלא אמור לבחון אם נפל פגם בהליך שהתנהל או בשיקול הדעת שהופעל על ידי הגוף המוסמך.

מהכלל אל הפרט – החלטת ועדת הערר לאשר את התוכנית בתנאים שבהם אושרה וללא דרישת כתב שיפוי הינה החלטה תכנונית, המצויה במסגרת מתחם הסבירות, אשר ניתנה לאחר שקילת כל השיקולים התכנוניים והמקצועיים הרלוונטיים.
קביעת ועדת הערר כי אין לדרוש כתב שיפוי בנסיבות המקרה נובעת מהעובדה שוועדת הערר הייתה סבורה שלאור השינוי שהתבקשו יוזמי התוכנית לבצע בתוכנית לא תיגרם פגיעה לתושבי הבניינים הסמוכים, באופן המצדיק מתן כתב שיפוי.
ועדת הערר שקלה ואיזנה באופן מקצועי וסביר בין האינטרסים הפרטיים של הצדדים הנוגעים בדבר ובין האינטרסים הציבוריים והאינטרס הלאומי במימושה של תמ"א 38.
לכן לא נפל בהחלטת וועדת הערר פגם המצדיק את התערבות בית המשפט.

עתמ (חי') 42884-02-14