מי שמאזין ברדיו שומע פרסומות שכנוע לרכישת פיסות קרקע חקלאיות, עד כמה ההשקעה נבונה וצופה פני עתיד טוב.
המבינים יודעים שפיסת קרקע חקלאית זעירה, לכשתשנה את ייעודה לבניה מתי שהוא, השינוי יהיה כרוך בתשלומי היטלי השבחה, פיתוח ועוד ובעסקת קומבינציה עם היזם, מדונם אדמה חקלאית יוותרו למשקיע זכויות לדירה קטנה אם בכלל. האם ניתן להקטין את הפיחות בשיעור הזכויות שתיוותרנה למשקיע?

סבלנותם של רוכשי פיסות קרקע חקלאית בהוד השרון השתלמה. הקרקע עברה שינוי ייעוד לבניה למגורים ולאחר שינוי הייעוד קבלו הרוכשים זכויות לדירות בפרויקט מגורים, דירות קטנות ששטחן פחות מ-140 מ"ר. הרוכשים טענו בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1)
לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ח-1965 (להלן- סעיף הפטור) בגין דירות ששטחן עד 140 מ"ר.

הוועדה המקומית דחתה את טענת הפטור מהיטל השבחה מכוח סעיף הפטור לגבי מי שרכשו פיסות קרקע חקלאית אגב אישורה של תכנית לשינוי ייעוד מחקלאות למגורים. הרוכשים עררו על החלטת הוועדה המקומית בפני ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז. הוועדה המחוזית ציינה כי בעת מתן החלטתה, תלויות ועומדות מספר בקשות רשות ערעור מנהלי בסוגיות תחולת סעיף הפטור על קבוצות רכישה ו/או חבריהם:

בדיון בעניין תכנית שאפשרה בנייה של 20 דירות חדשות במקום 5 יוצאות, החיל בית המשפט המנהלי את סעיף הפטור על 5 דירות כבמקור ולא על 15 הדירות החדשות. בדיון אחר פסק בית המשפט המנהלי כי חברי קבוצת רכישה אינם זכאים ליהנות מסעיף הפטור. אין להבחין בין רכישה של דירה מקבלן שהוא זה המחוייב בתשלום היטל השבחה לצורך קבלת היתר הבניה שאז היטל ההשבחה הוא חלק ממחיר הדירה, לבין רכישה באמצעות קבוצת רכישה אשר כמוה כהשקעה לתכלית של רווח כלכלי. תכליתו של סעיף הפטור הינה סוציאלית – לאפשר לאזרח לשפר את מגוריו באופן של בניית או הרחבת דירתו, בלא שיחויב בהיטל השבחה. החוק דורש מהמחזיק בדירה או מקרובו לגור בדירה, הם ומשפחתם הגרעינית במשך 4 שנים לפחות.

בתיקי הערעורים בפני בית המשפט העליון הוגשה עמדת היועמ"ש לממשלה: כאשר עסקינן בהתארגנויות לצורך רכישת דירה הדומות במאפייניהן למצב בו הפרט רוכש דירה מקבלן, האיזון הנדרש בין הצורך להקל על בעל המקרקעין בנטל ההשבחה, לבין הצורך לחלוק בנטל זה עם הקהילה, מוליך למסקנה כי אין מקום להחיל את הפטור. וועדת הערר הבחינה בין בעלים היסטוריים מקוריים של הקרקע, שטרם נהנו מהפטור להקמת דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, שאז חל סעיף הפטור, לבין מי שרכשו פיסות קרקע זעירות בייעוד חקלאי, בציפייה שביום מן הימים ייבנו שם דירות מגורים- הם אינם זכאים ליהנות מסעיף הפטור.

ערר (מרכז) 8070-10-25

_{**האמור לעיל הינו סקירה תמציתית לנשוא לעיל ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה לפעולה ו/או פרשנות כזאת או אחרת, ואין להסתמך על האמור, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתייעץ עם עו"ד מומחה ש"ידע לתפור את החליפה" ודרך הפעולה הנכונים ללקוח. שימוש ו/או הסתמכות על האמור לעיל הינו על אחריות הקורא בלבד ולכותב ו/או מי מטעמו לא תהיה שום אחריות בגין זאת.}