סכסוך בין שכנים בבית משותף שנדון בפני המפקח על רישום המקרקעין. לחלק מהשכנים צמודות לדירותיהם ומצויות בשימוש מתקני מכפילי חניה. 

השאלה שנדונה בפני המפקח היא האם כל בעלי דירות בבית המשותף חייבים להשתתף בהוצאות מכפילי החניה, גם אלו שאינם הבעלים או עושים שימוש במכפיל חניה. 

או – שמא יש להבחין בין רכוש פרטי לרכוש משותף, ולהשית את ההוצאות אך ורק על בעלים שלדירותיהם הוצמדו חניות עם מכפילי חנייה. 

סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, קובע שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג.

על הסעיף הנ"ל ניתן להתנות בתקנון הבית המשותף. התקנון גובר על כל תנאי חוזי הקיים בחוזי רכישת הדירות, למעט זכויות קנייניות רשומות של הבעלים במרשם המקרקעין.

נרשם צו בית משותף ותקנון מוסכם.

בתקנון נרשם: 

"חובת השתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף שבתחום כל מבנה תחול על כל בעלי הדירות שבאותו מבנה".  לרבות – לתחזק, לבטח, לקיים בדיקות תקופתיות ועוד.

המפקח פסק: נקודת המוצא היא שיש לחרוץ את הדין על פי המצב הרישומי הקיים ולכן משנרשם לבית המשותף תקנון מוסכם, יש להכריע את הדין בהתאם לתקנון המוסכם.

משנרשם תקנון מוסכם, הוא בעל מעמד קנייני, כוחו יפה לכל בעלי הדירות בבית המשותף, גם אלו שנעשו בעלי דירות לאחר מכן.

המסקנה המשפטית הבלתי נמנעת היא כי הסעיף הרלוונטי לתקנון המוסכם קובע באופן חד-משמעי וברור את חובתם של כלל בעלי הדירות לשאת בהוצאות ההחזקה והתחזוקה השוטפת של מכפילי החניה. כל ניסיון לפרשנות אחרת, המנוגדת ללשון הברורה והמפורשת של התקנון, אינו עולה בקנה אחד עם עקרונות פרשנות התקנון המוסכם. 

לו היו מנסחי התקנון המוסכם חפצים להחריג את הוצאות מכפילי החניה, היו עושים זאת באופן ברור ומפורש. 

תקנון מוסכם, כפי שנקבע ונרשם כדין, הוא הסכם מחייב בין בעלי הדירות בבית המשותף. הוא בבחינת "חוקה פנימית" של הבניין, ככזה, יש ליתן לו תוקף מחייב.

במקרה דנן, התקנון המוסכם קבע במפורש, הסדר ספציפי לחלוקת הוצאות החזקת מכפילי החניה והטלתם על כלל הבעלים. העובדה כי מכפילי החניה משרתים בפועל רק חלק מבעלי הדירות אינה הופכת אותם לכאלה המונעים הטלת עלויות החזקה על כלל בעלי הדירות. 

הסמכות שהוענקה למפקח לדון ולהכריע בתקנון הבית המשותף, אינה מעניקה למפקח סמכות להכריע בשאלת תוקפו, חוקיותו או בטלותו של התקנון . 

משעה שנרשם תקנון מוסכם, יש לו מעמד קנייני, ומשכך, ביטול או תיקון סעיפים מתוך תקנון מוסכם שנרשם, היא בסמכות בית המשפט המחוזי.

בהתאם לתקנון המוסכם שנרשם ביחד עם צו הבית המשותף, על כלל בעלי הדירות לשאת בהוצאות הכרוכות בהפעלת ואחזקת מכפילי החניה.

(פ"ת) 530/21