פרויקט בניית בית מגורים על ידי קבוצת רכישה. בתחילת הדרך הוכן, לבקשת מארגן הקבוצה, דו"ח אפס על ידי חברת הנדסה ידועה המתמחה בתחום. לאחר מספר שנים התברר כי קיים פער משמעותי בין ההערכה שבדו"ח האפס ובין עלויות מימוש הפרויקט הלכה למעשה. חברי הקבוצה החליטו לחדול מהפרויקט ומכרו זכויותיהם במגרש. כתוצאה מכך נגרמו להם הפסדים. 

חלק מחברי הקבוצה הגיש תביעת נזיקין נגד עורכי דו"ח האפס ומארגן הקבוצה בטענה כי התרשלו במלאכתם ואף כי רימו אותם. השאלה שהועמדה לדיון: האם הם זכאים לפיצויים מהנתבעים? 

התובעים, שהתעניינו ברכישת דירות להשקעה או למגורים, התרשמו ממכלול המצגים שהוצגו להם,  במיוחד חישובי רווח יזמי שהוצגו בדו"ח אפס מוקדם והחליטו להצטרף לקבוצה. דו"ח אפס זה הועבר אף לבנקים מממנים.

בהמשך, לאחר כ- 3 שנים, הגישה חברת ההנדסה דו"ח ביצוע בו הציגה התייקרויות תוך פירוט הגורמים להן. 

לטענת התובעים, רק עם הגשת דו"ח האפס התגלו להם הפערים הכספיים המשמעותיים בין מחירי העלויות בדו"ח האפס ובין מחירי הביצוע הצפויים בפועל. הרווח היזמי שהוצג להם נעלם וגם הבנק סירב להגדיל את מסגרת המימון ולהתאימה לנתונים החדשים. מכאן שהמשך הפרויקט היה כרוך בהוצאות משמעתיות שהיה על חברי הקבוצה להוציא מכיסם.

לפיכך החליטו חברי הקבוצה לפרוש מהפרויקט ולמכור את המגרש. 

התובעים תבעו פיצויי הסתמכות וטענו לתרמית, לרשלנות, להפרת חובה חקוקה, להפרת חוזה, להטעיה ולעשיית עושר ולא במשפט. 

שמאי מקרקעין שהתמנה כמומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות הדעת שהסכומים הנקובים בדו"ח האפס היו נמוכים ב-1,100,000 ₪ מהסכום שאמור היה להיכלל בו. סטייה כאמור הוכרה על ידו כסבירה. 

בית המשפט ראה את חברי הקבוצה כסוג של "יזם", היוזם פרויקט בניה והם מחפשים הזדמנות העסקית להקמת הפרויקט. בכך הם נוטלים על עצמם את הסיכונים שכל היזמים בשוק הנדל"ן נוטלים. איש לא מתחייב כלפיהם שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית ומה מועד השלמתו, אם בכלל. ואכן, יש קבוצות רכישה שנאלצות להשקיע סכומים נכבדים בהרבה מהמתוכנן ויתכן אף להיכשל בפרויקט.

במקרה הנוכחי הסיכון התממש. עלויות הקמת הפרויקט הפכו להיות גבוהות באופן משמעותי יחסית לתחזיות שבראשית הדרך. קיים פער ניכר בין האמור בדו"ח הביצוע המאוחר ובין האמור בדו"ח האפס המוקדם. 

בית המשפט מיקד את הדיון: 

האם התרשלו הנתבעים במועד גיבוש דו"ח האפס בעריכתו? האם העלויות שבו היו צריכות להיות גבוהות בהרבה? 

או שמא עלויות אלה, שהתבררו בדו"ח הביצוע, היו בגדר סיכון שהתממש, שלא ניתן להצמיד לו אחריות משפטית בת פיצוי בנזיקין? 

תשובת בית המשפט: ההתרשלות לא בוססה, בוודאי לא תרמית.

התובעים כולם חתמו על הסכמים ששיקפו את הסיכונים הכרוכים בפרויקט. הם היו מודעים לסיכונים. הסכם ההצטרפות לקבוצה והסכם השיתוף קובעים כי תכנון הדירה והפרויקט הוא רעיוני, כך גם אומדן העלויות והרווחים הם משוערים ויתכנו בהם סטיות. 

בהתאם לקביעת מומחה בית המשפט דו"ח האפס הראשוני שהוכן לא היה רשלני. מימוש הפרויקט אכן נתקל בקשיים ניכרים, אך לא כל פרויקט שנתקל בקשיים שכאלה משקף רשלנות של מארגן הקבוצה או של אנשי המקצוע המתקשרים עמו.

ולכן התביעה נדחית.

תא (ת"א) 492-02-17