חדשות מפתיעות בתחום הנדל"ן בעקבות פסיקה מעניינת שהתקבלה בוועת ערר לתכנון ובנייה במחוז ת"א. מאת עו"ד נתן לרר, משרד בן-יעקב עורכי דין >>>

הגדלת זכויות בניה והשבחת המקרקעין אפשר לבצע בשתי דרכים: בתכנית איחוד וחלוקה או בהליך של תשריט איחוד ללא תכנית. בעוד שזה הראשון מקנה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה זכות לדרוש היטל השבחה, השני לא.

בעקבות החלטה שהתקבלה לאחרונה בוועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז ת"א, יתכנו מקרים שבהם גם תכנית איחוד וחלוקה לא תקנה לוועדה המקומית את הזכות לדרוש היטל השבחה מהיזמים.

נזכיר: בהתאם לחוק תכנון והבניה, "השבחה" מוגדרת כ"עליית שווים של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". בהתאם לכך גם נגזרת יכולתה המוגבלת של הוועדה המקומית לדרוש היטל השבחה. במקרה שלפנינו דובר על איחוד שתי חלקות סמוכות בתל-אביב. לפי תב"ע שהייתה קיימת ואושרה לפני יותר מ-30 שנים(!), לפני איחוד החלקות ניתנו זכויות בנייה בשיעור 154% ואילו לאחר איחודן ניתנות זכויות בניה בשיעור 168% – היינו, תוספת של 12% בזכויות הבניה.

הוועדה המקומית דרשה מהיזמים לבצע את איחוד החלקות בהליך של תכנית איחוד וחלוקה ולא באמצעות תשריט, ובעקבות כך גם דרשה מהם היטל השבחה. היזמים טענו בערר כי ברגע שניתן לבצע את האיחוד גם בדרך של תשריט איחוד, אזי ניתן לבחור בדרך זו והוועדה המקומית אינה רשאית לחייב בהיטל השבחה. לבסוף, ועדת הערר ביטלה את היטל ההשבחה וחייבה את הוועדה המקומית להחזיר לבעלים כספים שנגבו מהם בעודף, בתוספת ריבית והצמדה.

ועדת הערר התבססה בהחלטתה גם על פס"ד של ביהמ"ש העליון שתמך בפרשנות זו, והדגישה בצורה ברורה וחד-משמעית כי ברגע שקיימת אפשרות להגיע לאותה תוצאה של השבחת המקרקעין, אזי למרות שיש לוועדה המקומית זכות לקבוע את הדרך בה יתבצע הליך האיחוד וההשבחה, אינטרס הגדלת הכנסות הרשות על חשבון הבעלים תוך שימוש בכוחה הסטטוטורי אינה סיבה מוצדקת לגביית ההיטל שלא כדין. לפיכך, הבהירה וועדת הערר כי ברגע שקיימת האפשרות של ביצוע תשריט איחוד, הוועדה המקומית לא תהיה זכאית לדרוש היטל השבחה מהבעלים.

נקודה לסיום: לא מדובר בחידוש תקדימי אלא בביטוי נוסף לפסיקות הגופים המשפטיים-תכנוניים לפרשנות כמתואר לעיל. האירוע רק מדגיש את חשיבות ההיוועצות בעו"ד המכיר את התחום והנושא על בוריו, ויודע לייעץ לטובת מרשיו.

עו"ד נתן לרר, ממשרד בן-יעקב עורכי דין, מתמחה בתחום הנדל"ן ותכנון ובניה, בהתחדשות עירונית, ובייעוץ ליזמים, חברות בניה, וקבלנים. במסגרת זו הוא מעניק יעוץ בתחום הסכמי רכישת מקרקעין וזכויות, הסכמי שיתוף, הסכמי יזום, הסכמי קבלנות, והסכמים נוספים בתחום.