מהו גבול סרבנותו של בעל דירה כדי למנוע ביצוע פרויקט של הריסת בניין ישן ובניית חדש תחתיו –  תמ"א 38? 

התובעים, בעלים של 51 דירות התקשרו עם חברה יזמית בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ולא נותרה בידם הברירה אלא להגיש תביעה נגד הדייר הסרבן שפעל לסיכול הפרויקט. התביעה הוגשה בפני המפקחת על רישום המקרקעין.

הנתבע, בעלים של דירה אחת שחלקה ברכוש המשותף הוא 1.9%, הגיש את הגנתו שהתאפיינה בהגשת בקשות רבות, שלפי קביעת המפקחת, תכליתן היתה להכביד ולסרבל את בירור התביעה.

לפי סעיף 5א לחוק החיזוק (תמ"א 38), סמכות המפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוע עבודות ברכוש משותף בבית משותף, שמטרתן הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתמ"א 38, בכפוף להסכמה של 80% מקרב בעלי הדירות בבית המשותף, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".

בהתאם לפסיקת בתי המשפט, השיקולים ואמות המידה שעל המפקח על רישום מקרקעין לבחון, בהידרשו לתביעה של בעלי דירות בבית משותף לאשר הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, חרף התנגדות מיעוט מקרב בעלי הדירות, כוללים הבאים: 

1. האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי 'עקרוני' ללא הנמקה)? 
2. האם במישור האובייקטיבי התכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? 
3. האם התכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? 
4. האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? 
5. האם הוצגה תכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? 
6. האם נשמר השוויון בין הדיירים? 

המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה ועל המפקח לשקול את התכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין.

תנאי סף לאישור המפקח על רישום מקרקעין לביצוע עבודות ברכוש המשותף בבית משותף לפי תמ"א 38 הוא קיומו של היתר בניה לביצוע העבודות. התובעים הציגו למפקחת את החלטת הוועדה המקומית לתו"ב המאשרת בתנאים את הבקשה להיתר בניה, לכן התקיים התנאי של חוק החיזוק לקיומו של היתר בניה. כמו כן, התביעה הוגשה על ידי מי שבבעלותם למעלה מ-80% מהדירות בבית המשותף ולמעלה מ-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. 

בכך התקיימו שני תנאי הסף. לכן, נטל ההוכחה עובר אל הנתבע להוכיח את נימוקי התנגדותו לפי הרשימה המפורטת לעיל.

בין שאר הנימוקים שנדונו בהרחבה בפסק דין זה, מצאתי לנכון להתעכב על הנימוק של "כדאיות העסקה". פסיקת בתי המשפט קובעת שכדאיותה הכלכלית של עסקת תמ"א 38 תיבחן מנקודת מבט אובייקטיבית, הרואה את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף. כדאיות העסקה, זו מושפעת ממשתנים שונים הכוללים, בין היתר, מיקומו של הנכס, היקף זכויות הבניה, השווי הכלכלי של זכויות הבניה, היקף שטחי הבניה, עלות הריסת הבית המשותף, עלות ביצוע עבודות הבניה, עלות ביצוע עבודות החיזוק, עלויות שכר דירה והובלה לבעלי הדירות למשך תקופת הבניה, שכר טרחה לתכנון ולאנשי מקצוע אחרים (אדריכל, עורך דין, מהנדס, שמאי, יועץ ביטוח, יועצי תכנון ובטיחות וכו'), אגרות והיטלים, מיסים בגין הדירות החדשות, הוצאות תקורה, הוצאות מימון וערבויות. 

כי על בסיס הנתונים הנ"ל, מנהלים בעלי דירות בבית משותף והחברה היזמית משא ומתן, אשר סופו הסכם הנחתם בין הצדדים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף, המשקף זכויות הבניה שיקבל היזם, מן הצד האחד, ודירות התמורה שיקבלו בעלי הדירות בבית החדש שייבנה, מן הצד השני. 

ערכאה אחרת קבעה כי כדאיותה הכלכלית של עסקת תמ"א 38 בבית משותף תיבחן גם על פי מבחן השוואה בין שווי התמורה של הדירה החדשה לבין שווי הדירה הקיימת.

במקרה הנדון קבעה המפקחת שדירת התמורה של הנתבע על פי ההסכם עולה משמעותית בשוויה על דירתו היוצאת ושמאי קבע בעדותו  את הרווח בסך כ- 2 מיליון ₪.

המפקחת חייבה את הנתבע בפסק דינה לחתום על ההסכם ונספחיו וככל שלא יעשה זאת, הסמיכה את עורכי הדין ב"כ התובעים, לחתום בשם הנתבע על כל המסמכים הדרושים לביצוע ומימוש פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף על פי ההסכם והיתר הבניה. 

המפקחת חייבה את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט, הכוללות שכר טרחת עורך דין, בסך של 50,000 ש"ח.