ככל שמחסן הוא חלק מדירה ,לא ניתן להעבירו אלא יחד עם הדירה ולא ניתן לעשות בו עסקה עצמאית, לא עם בעל דירה אחר בבניין, ובוודאי שלא עם מי שאינו בעל דירה בבניין.

זכויות קנייניות הצפות לקראת שיוכן על פי דין או חוזה, הינן תדיר מטרה לתאוות בצע. כך הינם שטחים בבניין מגורים שאינם מוגדרים כיחידות דיור אלא כשטחים שיוצמדו לדירות או שטחים משותפים.

בית המשפט העליון נדרש לסוגיה מהי המשמעות הקניינית של עסקה להעברת זכויות במחסנים שנבנו בבניין מגורים לטובת מי שאינו בעל זכויות ביחידת דיור בבניין.

החברה היזמית (להלן- "החברה") הקימה בניין מגורים כאשר הסכסוך נוגע ל 11 מחסנים שהוקמו כחלק מהבניין, בקומת הקרקע. המחסנים נבנו לשימוש בעלי הדירות אך בפועל מרבית הדירות נמכרו ללא מחסן.  החברה מכרה את אחת הדירות ביחד עם 13 מחסנים ואת החצר מסביבן.  רוכש 13 המחסנים התקשר בהסכם עם צד שלישי שאינו בעל דירה בבניין  למכירת 11 מחסנים.

הוגשה לבית המשפט המחוזי  בקשה  למתן הצהרה לפיה הזכויות במחסנים שייכות לרוכש, והצהרה כי על החברה לכבד את המכר. בית המשפט דחה בקשה זו, מהטעם שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסנים בנפרד מיחידות הדיור, וזאת לאור סעיף 13 לחוק המקרקעין.

בית המשפט העליון התייחס לבניין כאל בית משותף למרות שטרם נרשם, כיוון שהחברה התחייבה לרוכשי הדירות לרושמו בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף.

בבית משותף קיימים שני מרכיבים- הדירות, שכל אחת מהן היא יחידה נפרדת למגורים, בהן יש בעלות ייחודית לבעליהן הרשומים, והרכוש המשותף הכולל בין היתר מדרגות, מעליות וכיוב' מצוי בבעלותם של כלל בעלי הדירות. מן הרכוש המשותף ניתן בהסכמה להוציא חלקים על מנת להצמידם ליחידות דיור, כחצר, מרפסת וכיוב', אך יש רכוש משותף הכרחי שלא ניתן להצמידו כחדרי מדרגות ושטחי מערכות המשרתות את הבניין.

מחסן יכול להיות חלק מדירה, אם הוא מצוי בתוכה ודינו כחדר בדירה. אפשר שמחסן ייחשב כיחידה נפרדת ואף להירשם כדירה אם הוא נועד למגורים בהיבט תכנוני. מחסן שניתן על פי תקנון הבית המשותף להצמידו ליחידת דיור ייחשב כחלק מאותה דירה.

מחסן שאיננו חלק אינטגרלי מדירה ולא הוגדר כדירה בפני עצמו, מהווה חלק מהרכוש המשותף של כלל בעלי הזכויות הרשומים בבניין.

ככל שמחסן הוא חלק מדירה ,לא ניתן להעבירו אלא יחד עם הדירה ולא ניתן לעשות בו עסקה עצמאית, לא עם בעל דירה אחר בבניין, ובוודאי שלא עם מי שאינו בעל דירה בבניין.

מכאן עולה השאלה מה המשמעות הקניינית שיש לתת להסכם להקניית זכויות במחסן בבניין מגורים בלתי רשום, לטובת אדם שאינו בעל דירת מגורים באותו בניין.

המחסנים דנן אינם מהווים חלק אינטגרלי מאף אחת מהדירות בבניין, ואף לא ניתן לראות בהם יחידות דיור נפרדות. לפיכך, ככל שהיה הבניין נרשם כבית משותף, המחסנים היו מסווגים כרכוש משותף והיו מוחלים עליהם הכללים הרלוונטיים לסוג נכסים זה. במילים אחרות – לא ניתן היה לרשום אותם אלא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין או כהצמדות לטובת אחד מבעלי דירות המגורים בבניין.

הרוכש ניסה להתחכם  בטענה כי אין מניעה שדייר אשר חכר דירה מרמ"י, יעביר או יתחייב להעביר חלק מסוים מזכות החכירה שניתנה לו (מחסן בענייננו) לצד ג', גם אם אינו בעל דירה בבניין. ואולם המדובר בטענה מתחכמת, שאין בה ממש. ראשית, מאחר שרמ"י לא צורפה כלל להליך דנן, וממילא אין לפנינו כל ראיה המלמדת כי תהיה נכונה לתת הסכמתה להוציא חוזה חכירה נפרד ביחס למחסנים. שנית, מאחר שאם תתאפשר החכרה שכזו, היא עלולה, כל עוד לא ניתן לרשום את המחסנים כ"דירה" נפרדת, למנוע בעתיד את רישום הבית כבית משותף

התחכמות נוספת היתה בטענת הרוכש לפיה הוא רשאי להחכיר את המחסן בחכירת משנה. טענה זו בעייתית ביותר כיוון שזכויותיו של חוכר המשנה צריכות להיגזר מזכויותיו של חוכר ראשי. לא ברור נוכח המצב העובדתי בתיק זה מיהו החוכר הראשי?!

בית המשפט סיכם: המחסנים דנן הוקמו על מנת לשרת את דירות המגורים, ולא כיחידה נפרדת או יחידות נפרדות, היכולות לשמש כדירה עצמאית. ככאלה הם אמורים להיות מוצמדים לדירות המגורים בבניין או להוות חלק מהרכוש המשותף. אין הם יכולים להימכר או להיות מוחכרים לצד ג' שאינו אחד מבעלי דירות המגורים בבניין. כך היה אילו הבניין היה נרשם כבית משותף, כך גם במצבו זה בהיעדר רישום, בהינתן שמדובר בבניין מגורים העתיד להירשם כבית משותף.

במצב דברים זה, דחה בית המשפט את בקשת הרוכש לסעדים המבוקשים על ידו.

עא 6421/21