כוחה של הרשות מגיע לעיתים לכדי סיכול יוזמות, כבמקרה דנן- יוזמה לשיפוץ בית במסגרת תמ"א 38. זהו מקרה קישוני מובהק!

בבית משותף ובו 56 דירות, ב-52  מהן הועברו זכויות הבעלות מקק"ל (רשות מקרקעי ישראל- רמ"י) לבעלויות פרטיות וב-4 דירות נותרו הזכויות רשומות ע"ש קק"ל.

עמדת רמ"י הינה שעל אף שהזכויות רשומות במירשם המקרקעין (טאבו) ע"ש קק"ל, דירות אלו אינן בבעלות המדינה. אין ברשות רמ"י "תיק נכס" ביחס לדירות אלה, לא אותרה החברה המשכנת שפעלה בעניינן ואף לא הפנייה של חברה משכנת לרישום בעלי הזכויות בדירות, ואין בידי רמ"י כל מידע אודות בעליהן. לכן רמ"י אינה מוכנה לנהוג מנהג בעלים בדירות ולא לחתום על מסמכים כבעלת זכויות בדירה.

כלומר, רמ"י אינה לוקחת אחריות על מחדלה ברישום ומעקב על זכויות בעלים, במידה וקיימים עוקב לבעלותה שלה ומסכלת את זכותם של שאר בעלי הדירות לנהוג בדירותיהם מנהג בעלים.

במה עסקינן? הבניין הוכרז כבניין מסוכן על ידי מחלקת ההנדסה העירונית. בעלי 52 הדירות התקשרו עם יזם שיקח על עצמו להסיר בעירייה את מסוכנותו של הבניין ולאחר מכן יקדם תכנון והיתר בניה לחיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38. 

היזם בצע את עבודות התיקון והשיקום ומהנדס העיר הכריז כי המסוכנות הוסרה. 

העיריה אישרה היתר בניה לפרויקט תמ"א 38 אך התנתה אותו באישור כלל בעלי הדירות בבניין.

לנוכח הדרישה לקבלת הסכמה מצד כלל בעלי הדירות, ומחמת סירובה של רמ"י לחתום על מסמכי הפרויקט בטענה שקק"ל אינה הבעלים של דירות המחלוקת, פעל היזם, לאיתור בעלי הזכויות בדירות אלה, ואולם ללא ממצאים. בעלי הזכויות הפרטיים הגישו תביעה נגד רמ"י למפקח על רישום המקרקעין, על מנת לכפות עליה לחתום על מסמכי הפרויקט מכוח סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 . המפקח על רישום מקרקעין, שאינו מוסמך לדון בנושאים קנייניים היפנה את הצדדים לבית המשפט המחוזי, לשם הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי לעניין הבעלות על דירות קק"ל. (מדוע הפנה את הצדדים ולא את רמ"י על מנת שתקיים את חובתה זו. נ.ל.).  

בין העתירות, בעלי הדירות עתרו למתן צו עשה המורה לרמ"י וקק"ל לחתום, כבעלים הרשומים של דירות המחלוקת, על כלל המסמכים הנחוצים לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט. בכתב הטענות נטען, כי סירוב רמ"י וקק"ל לחתום על מסמכי הפרויקט הוא בלתי סביר, בהיותן הבעלים הרשומים של 4 הדירות.

בשלב המוקדם הורה בית המשפט המחוזי על מינוי מומחית מטעמו לשם התחקות אחר בעלי הזכויות בדירות המחלוקת, והסמיכה לפנות לכל גורם או רשות לשם כך.

המומחית הגיעה למבוי סתום ללא ממצאים ובעלי הדירות חזרו על בקשתם לפיה על בית המשפט המחוזי להכיר, בקק"ל כבעליהן של דירות המחלוקת. עוד עתרו, לחייב את רמ"י וקק"ל לחתום על המסמכים הנחוצים למימוש היתר הבניה המותנה ולחלופין למנות את בא-כוח המבקשים והיזם או צד ג' לצורך כך. לדידם, נטל כבד רובץ על המדינה, להוכיח שהיא אינה בעלת הזכויות בדירות המחלוקת – נטל שלא הורם משך עשרות שנים. 

בית המשפט המחוזי פסק שעל אף שהוא מכיר את הקושי של בעלי הדירות, אין מנוס מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות "דבר שהיה ראוי לבעלי הדירות לעשות לפני שנים". 

בית המשפט העליון הותיר על כנה את החלטת ביהמ"ש המחוזי מסיבות פרוצדורליות ולא אבה להיכנס לעובי הקורה.

יוסבר כאן כי בעלי הזכויות ניסו לקבל סעד זמני של צו עשה טרם שיפקע תוקפו של היתר הבניה, אך בית המשפט פסק כי יש לעשות זאת "בדרך המלך" של רישום זכויות מוסדר, הגם שאין היתכנות להתחקות אחר בעלי זכויות אחרים, בעטיין של רמ"י וקק"ל.  הרישום הקיים בטאבו הינו של בעלות קק"ל. 

יורשה לי לחלוק על קביעה זו. הבעלים של דירות בבית המשותף אינם צריכים להסדיר רישום בעלות בדירות אחרות הזרות להם. נטל זה חל על בעלת הדירות הרשומה- קק"ל. התייצבות כב' בית המשפט לטובת רמ"י וקק"ל מעוררת אי נחת!

רעא 5332/24  (עליון),  ת"א 4281-08-23 (מחוזי)

_{**האמור לעיל הינו סקירה תמציתית לנשוא לעיל ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה לפעולה ו/או פרשנות כזאת או אחרת, ואין להסתמך על האמור, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתייעץ עם עו"ד מומחה ש"ידע לתפור את החליפה" ודרך הפעולה הנכונים ללקוח. שימוש ו/או הסתמכות על האמור לעיל הינו על אחריות הקורא בלבד ולכותב ו/או מי מטעמו לא תהיה שום אחריות בגין זאת.}