קבוצת רכישה של אנשים פרטיים התארגנה לביצוע פרויקט של בניה וסיימה את בנייתו של בניין דירות מגורים. הבניין קבל טופס 4 ותעודת גמר. 

רוכשי דירה מאחד מחברי הקבוצה הגישה תביעה נגד כלל חברי הקבוצה בגין ליקויי בניה, במקרה זה בשל נפילת חיפויי קיר חיצוני שקרסו לאחר מספר שנים. 

מה דין חברי קבוצת הרכישה לפי חוק המכר דירות לעניין ליקויי בניה?

סעיף 1 לחוק המכר דירות מגדיר "מוכר" כמי שמוכר דירה שבנה בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו, על מנת למכרה, לרבות קונה שני, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קבל מהקונה תמורה עבור מכירתה.

פסיקת בתי המשפט קובעת כי לעיתים ניתן להחיל את חוק המכר דירות גם על יזם פרטי, ובלבד שהוא בנה את הדירה על מנת למכרה. הדבר נכון לא רק לגבי קבלן אלא גם לגבי אדם  פרטי.

יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכרה ולהפיק רווח מהמכירה – עשוי בהחלט להיכנס לגדר תחולתו של חוק המכר דירות. החוק כולל  גם אדם פרטי שאינו עוסק בבנייה ומכירה של דירות, אלא ייתכן שביצע עסקה כזו באופן חד פעמי. זאת כל עוד הוא בנה את הדירה במטרה למכרה.

קבוצות הרכישה הופכות את הרוכשים ליזמים, הם צריכים ללוות את תהליכי הבניה ולבחור קבלן וקבלני משנה. בכך הרוכשים חוסכים את מרכיב היזמות שמרוויחה חברת הבנייה, גם רכיב המיסוי בקבוצת רכישה נמוך משמעותית מרכיב המיסוי במחיר דירה מקבלן. אך הרוכשים גם נכנסים לנעלי היזם בכל הנוגע לאחריות על ליקויי בניה ובעיות אחרות בדירות וגם ברכוש המשותף. 

האחריות לטיב הבניה והתכנון ולהתאמתה, מוטלת בהסכם ההתקשרות עם הרוכשים-היזמים, על הקבלנים המבצעים.

בשולי הדברים – מארגן קבוצת רכישה – כל עוד תפקידו מסתכם בייזום, שיווק וגיבוש קבוצת הרכישה, ואין מדובר בעסקה למכירת/רכישת דירה מוגמרת, אין עילת תביעה נגד המארגן לפי חוק המכר דירות.