בשנת 2014 התקבלה החלטת ממשלה לפיה במתחם המיועד לבניה, הדירות שתיבנינה יוגבל שיווקן לדיור בר השגה לשכירות בת 20 שנה.  

ב 2015 פורסמה למתם תוקף תכנית התחדשות עירונית – פינוי בינוי- היא התוכנית המשביחה.

מכירת המקרקעין הוגדרה כמימוש מלא בעטיו חייבה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בשומת היטל השבחה. 

וועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה דנה בשאלה האם יש מקום להביא בחשבון בשווי המקרקעין בשני מצבי התכנון את המגבלה שחלה על המקרקעין מכוח החלטת הממשלה, דהיינו, החובה להשכיר את הדירות שיבנו לתקופה של 20 שנה. ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי מכוח ההחלטה, על השמאות להביא בחשבון במצב החדש את המגבלה האמורה ואילו במצב הקודם אין מקום להביא מגבלה זו. כיוון שכך קבעה וועדת הערר שאין כל השבחה ואין היטל השבחה.  

עיקר הטענות בערעור בפני בית המשפט המחוזי המנהלי הוא כי אין מקום להתחשב במגבלה בעניין השכרת הדירות לטווח ארוך בקביעת שווי המקרקעין הן במצב התכנוני הקודם והן בזה החדש. הטענה החלופית הינה, כי אף אם ייקבע כי יש מקום להביא מגבלה זו בחשבון, יש להביאה בחשבון בשני מצבי התכנון. 

במסגרת הטענה העיקרית טענה המערערת, כי המגבלה בדבר שכירות ארוכת טווח הינה מגבלה סובייקטיבית-חיצונית למקרקעין ולכן אין בה כדי להשפיע על השווי האובייקטיבי של המקרקעין. כלומר, כאשר בעל המקרקעין בחר באופן סובייקטיבי באופן בינוי או שיווק מסויימים, למשל, שיווק להשכרה לטווח ארוך, הבחירה אינה משפיעה על שווי המקרקעין בשימוש המיטבי ובמקרה זה דיור רגיל. 

גם בית המשפט המנהלי תחם את הדיון בשאלה העקרונית אשר יש להכריע בה בערעור –  האם לצורך קביעת היטל ההשבחה יש להביא בחשבון בעת עריכת שומת שווי המקרקעין למצב החדש ולמצב הקודם את המגבלה שהוטלה על המקרקעין מכוח החלטת הממשלה בדבר חובת השכרה לטווח ארוך. 

על מנת לחשב את ההשבחה התכנונית, וממנה את היטל ההשבחה, יש לערוך שומת מקרקעין לשני מצבים, לפני ואחרי התכנית, והפער ביניהם מהווה את ההשבחה ממנה נגזר ההיטל. את זאת קובע השמאי. 

המונח "שווי" המקרקעין לצורך היטל השבחה, הן למצב הקודם לאקט התכנוני והן למצב לאחר האקט התכנוני, הינו מונח אובייקטיבי והוא אינו זהה בהכרח ל-"מחיר" הסובייקטיבי של המקרקעין. כאשר שווי המקרקעין ב- "שוק חופשי" אובייקטיבי ערב האקט התכנוני המשביח יהיה כמעט זהה לשווי המקרקעין האובייקטיבי לאחר האקט המשביח. בנסיבות שכאלו חישוב היטל השבחה על פי שווי שוק אובייקטיבי מוביל לאיון כמעט מלא של היטל ההשבחה. 

בית המשפט קבע שאין מדובר במגבלה מיוחדת למקרקעין שבנדון. אמנם, קיימת החלטת ממשלה ספציפית למתחם בו נכללים המקרקעין, אולם החלטה זו הינה רק יישום ספציפי של מדיניות כללית של השכרה לטווח ארוך במקרקעין רבים ברחבי מדינת ישראל ואין מדובר במגבלה נקודתית למקרקעין נשוא הערעור. לכן, ראוי לסווג את מגבלות תכנית השכרה לטווח ארוך כתנאי וכנתון כללי, ואין מקום לסווגה כמגבלה חיצונית שחלה על בעל מקרקעין ספציפי. יחד עם זאת יש מקום לסווג את המגבלה המחייבת השכרת דירות לטווח ארוך כחלק מתנאים כלליים אשר יש להביאם בחשבון בעת עריכת שומת היטל השבחה, מה גם שמוסדות התכנון במסגרת הליך התכנון, קשרו בין ההליך התכנוני לבין המגבלה הקובעת כי הדירות מיועדות להשכרה לטווח ארוך. כלומר, יש לראות במגבלה הקובעת השכרת הדירות בשכירות ארוכת טווח, כחובה פנימית, הנובעת ממגבלות התכנון, ומכאן יש להביאה בחשבון בקביעת שווי המקרקעין לצרכי קביעת היטל ההשבחה.

בית המשפט קבל את הטענה החילופית של הוועדה המקומית, שככל שיש להחיל את מגבלת השכירות לטווח ארוך על המצב החדש, הרי היא הייתה קיימת גם במצב הקודם, ערב אישור התכנית החדשה, ולכן יש להביאה בחשבון. כי גם אם היתה מוגשת בקשה להיתר בניה על פי התכנית הקודמת, הרי זו היתה מחויבת בהחלטת הממשלה לתכנון דיור להשכרה לטווח ארוך. לכן, היה על ועדת הערר לקבוע כי באופן עקרוני קיימת מגבלה בדבר שכירות ארוכת טווח גם במצב הקודם, כאשר על השמאי המייעץ לבחון, האם מגבלה זו באה לידי ביטוי בשווי המקרקעין במצב הקודם. 

בית המשפט החליט שעמדת ועדר הערר, אשר סברה כי יש מקום להביא בחשבון את מגבלת השכירות לטווח ארוך בעת קביעת שווי המקרקעין במצב החדש הינה נכונה וראויה.

עמ"נ 7270-05-22