פסק דינה של ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה המהווה חזרה על ההלכה הקיימת:

שמאי מכריע מחויב לבחון בעצמו את מסד הנתונים והעסקאות, מאפייני הקרקע והזכויות בהם, וכל מידע רלבנטי אחר לצורך עריכת שומתו, ולגבש על בסיסם את חוות הדעת המקצועית שלו. 

מכאן – ועדת הערר תתערב רק במקרים של קרות אי סבירות קיצונית במלאכתו של שמאי המקרקעין המכריע. ההתערבות מצומצמת למקרים חריגים בלבד, בהם נפל פגם משפטי, סטייה מכללי שמאות מקובלים או טעות מהותית היורדת לשורש השומה. ועדת הערר לא תתערב בשיקול דעת שמאי מכריע, שמסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, גם אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת.

בתוך השומה הנדונה, נצביע על הסוגייה של מכירת חלקי חלקות קרקע בייעוד חקלאי לרוכשים שונים, אלו רוכשים שחזונם הוא שינוי ייעוד הקרקע לייעוד מגורים שיאפשר את בניית ביתם. 

רמות מחירים ברכישות כאלו אינן מאפיינות קרקע לעיבוד חקלאי רגיל כפי הייעוד הנוכחי, אלא קרקע חקלאית עם פוטנציאל עתידי של הפשרה  למגורים. 

לכן ועדת הערר קבלה את ההבחנה שערכו השמאים המכריעים בין שווי קרקע חקלאית הכוללת ציפיות לשינוי ייעוד לבניה למגורים לבין שווי קרקע חקלאית שאינה כוללת צפיה לשינוי ייעודה למגורים. 

מכאן השאלה – מהו השווי הרלוונטי שיילקח בחשבון בשומת היטל השבחה הנערכת בעקבות אישור תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים.

המבחן הוא מבחן הקשר הסיבתי בין התוכנית המשביחה לבין עליית הערך, לרבות מבחינת הערכת שווי מצב קודם המושפע מפוטנציאל שינוי היעוד, אם ניתן להעריך זאת,  לעומת הערך בתוכנית המשביחה.

במקרה דנן מצאה הועדה קושי בהערכת השפעת ערך הפוטנציאל עקב היות נתחי הקרקע משווקים כעסקות ספקולטיביות. לכן במקרים כאלו נקבע כי אין פגם עקרוני בהרחבת יריעת הבדיקה וההשוואה גם אל עבר קרקעות חקלאיות במרחבי תכנון סמוכים. 

כך נעשה בשומה הנדונה, סקירה מקיפה ומנומקת היטב של עסקות שנערכו בסביבה הקרובה של המקרקעין ובמרחב תכנון אחר גובל, זאת בטווח של שנתיים מהמועד הקובע וכן נתמכת בשומות מכריעות אחרות שקדמו.

ערר (מרכז) 8071-12-21