מקרקעין בהרצליה עברו הליכי איחוד וחלוקה שבגדרם שונה ייעודם מחקלאות למגורים. 

בהתאם ל"מצב היוצא" בתכנית, על פי פרוטוקול החלוקה, חלק מבעלי המקרקעין נותרו עם זכויות בחלקי דירות בלבד. 

בעלי הזכויות בחלקי דירות ערכו ביניהם הסכמים נוספים שנועדו "לאגם" את חלקי הדירות 

שהוקנו להם כך שבסופו של דבר הם יקבלו לידיהם דירות שלמות בלבד. 

השאלה שעמדה להכרעה היתה הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 המתייחס לבעל זכויות שבנה דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר והתגורר בה ארבע שנים. 

האם בנסיבות שתוארו זכאים בעלי הזכויות לפטור מהיטל השבחה בשל בנייה של דירת מגורים? 

על פי סעיף 19(ג) לאחר ארבע שנים בהן התגורר מחזיק הדירה או קרובו, תהפוך דחיית תשלום היטל ההשבחה לפטור מוחלט. 

ברי כי שינוי יעוד מחקלאות למגורים מהווה תכנית משביחה. יחד עם זאת, זכויות הבעלים לפי המצב היוצא, עוברות שינוי למול פרוטוקול החלוקה החדשה של הזכויות ואיגום הזכויות למול סעיף 19 (ג) מתייחס רק לאותן זכויות שהועברו. שינויים כאלו מלווים בתשלומי איזון. יוצא מכך שתהליך ייחוד הדירות לא שיקף המרה של זכויות בעלות קיימות לדירות שלמות קונקרטיות.

מימוש הזכויות במקרה דנן חל אך ורק ביחס לזכויות שאכן הועברו בפועל בין הבעלים. כלומר, זכויות שהוקנו לבעלי הקרקע ב"מצב היוצא" בתכנית האיחוד והחלוקה ונותרו בידיהם גם לאחר מכן – אלו זכויות שביחס אליהן כלל לא נעשה מימוש בדרך של העברת בעלות, ולכן אין מניעה לקבל בגינן פטור מהיטל השבחה, בכפוף לעמידה ביתר תנאי סעיף 19(ג). 

בהתאם לכך, יש להכיר בזכאות לפטור של מי ששמרו על זכויותיהם המקוריות, בהתאם לחלקם היחסי ביחידת הדיור הרלוונטית ובכפוף לעמידה ביתר התנאים הנדרשים.

לכן, יש להכיר בזכאותם של בעלי הזכויות האלו לפטור מהיטל השבחה בגין הדירה מושא בקשתם, בהתאם לזכויותיהם היחסיות באותו מגרש ב"מצב היוצא". הכול בכפוף לעמידה ביתר התנאים הנדרשים, ובפרט מגורים בדירה במשך ארבע שנים על-ידי המחזיק או קרובו. 

בית המשפט ביקר את עורכי ההסכמים שבניסוחם השרו חוסר בהירות מחמת לקות לכאורה בהבנה של המצב המשפטי כפי שבאו הדברים לכדי ביטוי בחלוקת הזכויות בהסכמים. 

סוגיות מעורפלות אלו הובהרו בפסק דינו של בית המשפט העליון.

ברמ 3720/22