בית המשפט המחוזי נדרש לתביעת "דייר סרבן", בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי"). 

התובעים, בעלי זכויות במתחם – מקבץ בניינים התאגדו לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי וחתמו על הסכמי פינוי בינוי עם היזם.

במסגרת הפרויקט, מוצע לבעלי הדירות להתפנות מדירותיהם הישנות, ולקבל במקומן דירות חדשות הגדולות ב- 25 מ"ר משטח הדירות הישנות, "קפיצה" בקומות, תוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר, ממ"ד, מעלית, חניה תת קרקעית, מרפסת ומחסן. בנויות על פי התקנים הקיימים, לרבות עמידות בפני רעידות אדמה.

עוד התחייב היזם לשאת במלוא עלות השיפוץ של הבניינים הקיימים ככל שיוכרזו "מבנה מסוכן" וליתן לדיירים לקראת קבלת הדירות החדשות מענק לרכישת מוצרי חשמל מספקי היזם בשווי של  12,500 ש"ח.

מכלל 72 הדיירים שבמתחם רק הנתבעים- בעלי זכויות בשתי דירות סירבו לחתום על ההסכם בנימוקים שונים.

בדיון של וועדת המשנה לתכנון ובניה נדחו טענותיהם של הנתבעים המתנגדים. 

השאלות המשפטיות הדרושות לאכיפת הסכם פינוי- בינוי הינן: 1. האם קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הפינוי ובינוי להתקשר בעסקת פינוי ובינוי, 2. אם התובעים הוכיחו כדאיות כלכלית לפרויקט, 3. האם הנתבעים מסרבים סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיהם או מתנים את הסכמתם בתנאים בלתי סבירים.

חוק פינוי ובינוי נחקק במטרה לעודד התחדשות עירונית ולאפשר מיזמים של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפצים רוב בעלי הדירות, הנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות. 

החוק נועד להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" על ידי חשיפת דיירים המסרבים ללא נימוק סביר, לסנקציה של חיוב בפיצויים נזיקיים, או אף למינוי עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בעסקה בשמם.

"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי, כבעלי דירות שבבעלותם שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ הכולל מספר בתים משותפים. 

לגבי בית משותף בודד במקבץ – על הרוב להיות בבעלות של שלוש חמישיות לפחות מהדירות בבית. 

בבית משותף בודד במקבץ שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – על הרוב להיות בבעלות של שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף. 

בבית משותף בודד במקבץ – יותר משני בעלי דירות – יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם.

סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי מפרט רשימה של נסיבות שבהתקיימן סירוב בעל דירה לא ייחשב בלתי סביר. רשימה זו אינה סגורה, והיא כוללת, בין השאר: 1. עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית, 2.  לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, או שהם אינם כוללים התאמות לאדם עם מוגבלות; 3. לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה; 4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, אשר בגינן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו הוא בלתי סביר, 5. בעל הדירה הוא קשיש, ולא הוצעה לו אחת מהחלופות המפורטות בחוק פינוי ובינוי.

בחינת הכדאיות הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי נעשית מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. קביעת שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, מקימה חזקה כי היא כדאית, אלא אם הוכח אחרת.

טענות סובייקטיביות, כגון: העדפה לבניינים נמוכים, איכות חיים נוכחית או חוסר עניין בשינוי אורח חיים, אינן מצביעות על העדר כדאיות כלכלית לפרויקט. 

גם לגופו של עניין, בהתאם להלכה הפסוקה, בחינת הכדאיות הכלכלית של עסקת פינוי בינוי נעשית מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. בעת בחינת כדאיות העסקה, יוצא בית המשפט מנקודת מוצא לפיה, הדיירים זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין היזם.

תכנון שונה של דירות התמורה ממאפייני הדירות הקיימות , בין במובן של אוורור, מיוחדות מסוימת, כיווני אויר שונים וכד', אין באלו כדי לסתור את קיומה של כדאיות כלכלית מהבחינה האובייקטיבית ואין בכך כדי להצדיק סרבנות.

נסיבות אישיות של הנתבעים המצדיקות סירוב סביר, הן עניין חריג ונדיר. הענקת חשיבות יתר לרצונותיהם הסובייקטיביים של דיירים סרבנים במסגרת בחינת הסירוב, כמוה כהענקת זכות וטו לסרב לפרויקט, העלולה להוביל לסיכול תכלית חוק פינוי בינוי.

בית המשפט קבל את התביעה נגד הנתבעים הסרבנים, מינה עורך דין להתקשר בעסקה לביצוע הפרויקט בשם הנתבעים, ובכלל זה, לחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם כך, לרבות הסכם פינוי-בינוי, על נספחיו ותוספותיו, בקשות ושטרות לטאבו, מסמכי ליווי, ייפוי כוח, דיווחים והצהרות לרשויות המס, מסמכים לוועדות התכנון והבניה, והכל בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי.

תא (חי') 15161-03-24