בערר בפני וועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין ליד בית המשפט המחוזי, הסוגיה העיקרית היא: האם הנכס מושא הערר מהווה "דירת מגורים מזכה" כמשמעותה בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת לצורך קבלת פטור ממס שבח ולחלופין, לצורך תחולת החישוב הליניארי המוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק. 

לצורך הדיון בחנה הוועדה את המושגים "דירת מגורים" ו- "דירת מגורים מזכה", כאשר המועד הרלוונטי  לבחינת התקיימותם של כל היסודות הללו הוא מועד אירוע המס, דהיינו- יום מכירת הזכות במקרקעין.

הוועדה קבעה שהתייחסות למכלול הנתונים הרלוונטיים. על מנת שהמקרקעין נשוא הערר ייחשבו "דירת מגורים" לצורכי החוק, יש לבחון את מצבם האובייקטיבי ואת עמידתם בתנאים הנדרשים במועד המכירה. בחינה זו כוללת, בין היתר, את השאלה האם, אובייקטיבית, במועד המכירה התקיים בנכס "פוטנציאל ממשי לשמש למגורים", והאם הנכס היה מסוגל בפועל לשמש למטרה זו. 

נטל ההוכחה לעניין זה מוטל על העורר, אשר מבקש תחולה של החישוב הליניארי המוטב חלף תחולתו של מס שבח מלא. 

במקרה המסוים הנדון, מדובר בנכס אשר הן מבחינת ייעודו התכנוני והן מבחינת טיב השימוש שנעשה בו בפועל, אינו עונה להגדרת דירת מגורים. לאורך השנים שימש הנכס לשימושים מסחריים מובהקים – לרבות עסק למכירת חלקי חילוף, מחסן עצים ושטח לאחסנת רכבים – ולא למגורים. כמו כן, במועד המכירה עמד בתוקפו ייעוד תכנוני מסחרי, שאינו מאפשר מגורים בנכס. בנוסף, גם מצבו הפיזי של המבנה תומך במסקנה כי לא ניתן לסווג את המבנה כמיועד למגורים. במועד המכירה ואף שנים רבות קודם לכן, המבנה היה במצב של חורבה הרוסה לחלוטין, חסר כל תשתיות בסיסיות ומתקנים חיוניים הדרושים לשימוש למגורים. 

הוועדה דחתה את טענת העורר לפיה יש לראות את המבנה כראוי למגורים אם ניתן לשפץ אותו ולהכשירו לכך. קבלת גישת העורר תוביל למעשה לריקון מתוכן של הדרישה לקיומם של מתקנים חיוניים למגורים במסגרת המבחן האובייקטיבי, ולפרשנות מרחיבה יתר על המידה של המונח "דירת מגורים" – פרשנות שלא אליה כיוון המחוקק. 

נימוק נוסף לחיזוק היבט היעוד המסחרי נתמך במגעי העורר עם הרשות המקומית, רשות מקרקעי ישראל ורשות המיסים שם הצהיר על הנכס בשימוש מסחרי. 

תכלית הפטור או ההקלה במס שבח נועדה לשרת מטרה סוציאלית מובהקת – להקל על פרטים במימוש דירת מגוריהם, ולא להיטיב עם משקיעים הפועלים מתוך מניע עסקי. 

במקרה דנן, הנכס נשוא הערר אינו דירת מגורים לצורכי מגורים עצמאיים, אלא נכס שנרכש ונוהל במטרה עסקית מובהקת, לשם השבחה וניצול מסחרי. 

לאור כל האמור, הוועדה דחתה את טענת העורר לפיה, הנכס מהווה "דירת מגורים מזכה" וכי המכירה פטורה ממס שבח. 

וע (י-ם) 23653-07-22

_{**האמור לעיל הינו סקירה תמציתית לנשוא לעיל ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה לפעולה ו/או פרשנות כזאת או אחרת, ואין להסתמך על האמור, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתייעץ עם עו"ד מומחה ש"ידע לתפור את החליפה" ודרך הפעולה הנכונים ללקוח. שימוש ו/או הסתמכות על האמור לעיל הינו על אחריות הקורא בלבד ולכותב ו/או מי מטעמו לא תהיה שום אחריות בגין זאת.}