כרטיס אדום לסעיף בלעדיות בחוזה תיווך מקרקעין. 

אם המתווך אינו הגורם היעיל בכריתת הסכם מכר מקרקעין, לא ייאכף סעיף הבלעדיות בהסכם.

מוכרי דירה התקשו במכירת דירתם בעצמם ולכן פנו לסיועו של מתווך תוך התחייבותם לבלעדיות המתווך במכירה. 

המחלוקת בפני בית משפט השלום היתה בדבר היות המתווך הגורם היעיל בהתקשרות המוכרים והקונה בעסקת מכר הדירה ובזכאות המתווך לדמי התיווך. 

סעיף הבלעדיות בחוזה התיווך: "בזמן הבלעדיות לא נתיר כי מתווכים אחרים יפעלו עבורנו אלא באמצעותכם בלבד. אנו מתחייבים להפנות אליכם כל לקוח או מתווך אשר יגיעו ו/או יפנו אלינו בתקופת הבלעדיות. כל קשר או מו"מ יעשה באמצעות משרד התיווך בין אם הרוכש הגיע דרכם ובין אם בדרך אחרת כלשהי." נקבעה סנקציה לפיה הפרת הוראות הבלעדיות יזכו את המתווך בפיצוי מוסכם בשיעור 3% ממחיר העסקה, להבדיל משיעור 2% דמי התיווך.

המוכרים הצליחו למכור את הדירה בעצמם לרוכש שהיה עמם בקשר לפני התקשרותם עם המתווך.

המתווך פירט בעדותו את פעולות השיווק והפרסום בהם נקט בימים שלאחר חתימת הסכם הבלעדיות.

המוכרים טענו כי הם פטורים מתשלום, שכן הדירה נמכרה לרוכש עמו נוצר קשר עוד לפני הסכם הבלעדיות, כמו כן לטענתם המתווך לא היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה.

לטענת המתווך, לנוכח העובדה שהדירה נמכרה בעיצומה של תקופת הבלעדיות, ובהתחשב בפעולות השיווק שביצע בתקופה זו, קמה לו החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, לפיה הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. כמו כן טען כי עצם אי הפניית הרוכש מלכתחילה אל המתווך כמוה כהפרה יסודית של התחייבות המוכרים לבלעדיות על פי הסכם התיווך.

בית המשפט קבע שהזכאות לדמי תיווך מותנית בכך שבעסקה שנכרתה היה המתווך הגורם היעיל שהביא לעסקה. זהו תנאי קוגנטי וזאת גם בהסכם עם סעיף בלעדיות. קרי, זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי. 

על פי חוק המתווכים למתווך עומדת החזקה להיותו הגורם היעיל אם ביצע את פעולות השיווק שנקבעו בסעיף 14 לחוק. זו חזקה הניתנת לסתירה ונטל ההוכחה לקיום החזקה מוטל  על המתווך אם בצע את פעולות השיווק הראויות וכי העסקה נכרתה בזמן הבלעדיות. החזקה עומדת לטובת המתווך גם אם אין ראיות לכאן או לכאן לגבי פעולות השיווק של המתווך, אך במידה וברור מהעובדות שתרומת המתווך לכינון העסקה דלה, בנסיבות אלו נסתרת החזקה והתוצאה היא שהמתווך אינו הגורם היעיל שהביא להתקשרות והוא אינו זכאי לדמי התיווך.

בהתאם להוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חוזה שתוכנו בלתי חוקי הינו בטל. לפיכך, סעיף בהסכם הבלעדיות לפיו המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם הוא אינו הגורם היעיל הינו סעיף בלתי חוקי ואין לאוכפו. לא חוקי הוא גם סעיף בהסכם הבלעדיות המחייב את הלקוח להפנות למתווך כל גורם מתעניין, אף אם הגיע אליו שלא באמצעות מאמצי התיווך ופעולות השיווק של המתווך.

במקרה הנדון, רוכש הדירה הגיע למוכר באופן ישיר וללא שנחשף לפעולות השיווק של המתווך, כאשר הקשר הראשון ביניהם נוצר לפני היכנסו של המתווך לעובי הקורה. בכך נסתרת החזקה והמתווך לא יוכר כגורם היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, למרות שהעסקה נכרתה במועד חלות הבלעדיות. על כן המתווך אינו זכאי לדמי התיווך.

תא (ראשל"צ) 55130-12-21