הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קבעה בנושא תכנית לכביש שבחלקו נסלל בתת הקרקע, כי המקרקעין של המערערים אינם כאלו "הנמצאים בתחום התכנית", הגם שהם בתחומי "הקו הכחול" ששורטט על גבי התוכנית, זאת מאחר ומדובר בתוכנית הכוללת הוראות באשר לשכבת התלת-ממד בלבד, ואשר עתידה להיות מופקעת ולהירשם כחלקה עצמאית, ועל כן אין לראות במקרקעין שמעל שכבה זו כנכללים בתחום התוכנית, גם אם הם מסומנים בקו הכחול הדו-ממדי. וועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה סברה ההיפך מכך.

בית המשפט המחוזי לעניינים מינהליים פסק כי סעיף 197 לחוק מגדיר שזכות התביעה לפיצויים לפי סעיף זה הינה לבעלי זכויות במקרקעין שנפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה. מדובר במקרקעין "הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו". "תחום התכנית", לעניין תביעה לפי סעיף 197, נקבע על ידי "הקו הכחול" המסומן על גבי תשריט התוכנית. לוועדת הערר אין סמכות לשנות את גבולות התוכנית שנקבעו בתוכנית ולקבוע גבולות אחרים לצורך סעיף 197.

רק במקרים יוצאי דופן ניתן יהיה לבחון מהותית את מיקומו של "הקו הכחול", למשל, כאשר וועדת הערר השתכנעה כי מטרת המתכננים במיקום המתוכנן הוא לחמוק מתשלומי פיצויים או להקטינם. 

ככלל, המקום לשינוי "הקו הכחול" הוא בדיון בהתנגדות ולא בדיון בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197.

לגבי תת הקרקע  וגבולות ההתפשטות של זכויות הקניין במרחב זה, יש להתאים את ההתייחסות לצרכי החיים המודרניים. שכן, לא כל הוראה תכנונית המשנה מהמצב התכנוני הקודם בתת-הקרקע גורמת לירידת ערך, גם כאשר מדובר בסימון שטח להפקעה לצורך ציבור.

מימד תת הקרקע המפורט בתוכנית הוא שטח בתחום התוכנית ולא תחום התוכנית עצמה. הווה אומר, להשפעת התוכנית על המקרקעין יש בוודאי השלכה לשאלת גובה הפיצוי שיקבע, אם בכלל, אך אין היא יכולה להגדיר את תחומי התוכנית, אלו נקבעים כאמור לפי ה"קו הכחול" שבתשריט התוכנית.   לכן, כל החלקות המצויות בתחום ה"קו הכחול" הדו-ממד מצויות ב"תחום התוכנית" וזכאיות לתבוע לפי סעיף 197. 

הוועדה המקומית ניסתה לטעון כי לא מתקיים "מבחן הגבילות" נוכח המרחק הרב בין מקור הפגיעה לבין המקרקעין הנפגעים (כטענתה). ברור על פניו כי "מבחן הגבילות" חל על מקרקעין שאינם בתחום התוכנית. מקרקעין המצויים בתחומי "הקו הכחול" של התוכנית, אינם צריכים לעמוד ב"מבחן הגבילות" ויש לבחון את זכאותם גם מפגיעה עקיפה. כאשר מדובר במקרקעין המצויים בתחום התוכנית, לבעלי המקרקעין זכות תביעה הן בשל פגיעה ישירה והן בשל פגיעה עקיפה.  על פי רוב, הפגיעה העקיפה תידון ביחס למקרקעין גובלים, לגביהם ניתן לזכות בפיצויים רק בגין פגיעה עקיפה, אך גם בתחום התוכנית עצמה יכולה להתרחש פגיעה עקיפה, ואין מניעה עקרונית לכך. 

בית המשפט הדגים מקרים של פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה. פגיעה ישירה נגרמת על ידי תחולתה של התוכנית עצמה, מקום בו היא משנה לרעה מהזכויות שהיו לבעלי הקרקע לפני כן. למשל, תכנית מתאר עלולה לצמצם את אחוזי הבניה בחלקה מסוימת, ובכך לפגוע ישירות בזכויות הבניה שהיו לה. לעומת זאת, פגיעה עקיפה אינה נובעת במישרין מפגיעה בזכויות תכנוניות אלא ממקור חיצוני. פגיעה זו חלה במקרים שבהם התוכנית הפוגעת לא משנה את המותר והאסור במקרקעין הנפגעים אלא משנה את סביבתם, באופן שפוגע בתכונותיהם ומוריד את ערכם, כגון כאשר תכנית מתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה החוסם אור ונוף או הגורם רעש או ריחות.

בית המשפט פסק שקביעת וועדת הערר כי ביחס לשכבות שמעל פני הקרקע אין לתוכנית כל השפעה, שכן נקבע בהוראות התוכנית כי לא יחול שינוי בייעודי הקרקע והשימושים המותרים בהם ביחס למצב הקיים על פי תוכניות מאושרות – היא קביעה המצויה בסמכות וועדת הערר, ואין כל מקום והצדקה להתערב בה. 

עמ"נ 35217-11-22