בפני וועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה עלתה שאלת חישוב היטל השבחה בעקבות אישור תכנית להריסה ובניה חדשה – האם להפחית מחישוב ההשבחה עלויות עודפות של הקמת חניות תת קרקעיות, הכנסות אבודות בגין אי השכרת הנכס בתקופת הבניה ואבדן הכנסות דמי שכירות בתקופה שקדמה לתחילת הבניה בפועל. כל זאת בערר על החלטת שמאית מכריעה.

המצב החדש משנה את ייעוד הקרקע ברעננה מאזור מסחרי לייעוד מעורב של מגורים, מסחר ותעסוקה, במסגרתם ייבנו 4 קומות מרתף לרבות לתכלית של חניות.

שמאי העוררים העריך את ההשבחה שנוצרה תוך שחישב עלות עודפת לחניות תת קרקעיות למשרדים ולמגורים ולשיטתו, התוכנית אינה משביחה כלל ולפיכך אין לחייב בהיטל השבחה. 

קביעות השמאות המכרעת הן שבמקום בו קיימת מצוקת חניה, לא קיימת עלות עודפת בבניית חנייה תת קרקעית, מה גם, נתוני ההשוואה ששימשו להערכת שווי המקרקעין במצב החדש מגלמים בתוכם חניות תת קרקעיות ולכן אין לחשב בנפרד עלות עודפת גם אם היתה כזו. 

לעניין דמי השכירות, קבעה השמאית המכרעת, אין לשלמם לבעלי הקרקע, העוררים, שהם יזמי התכנית. הכנסות דמי שכירות יובאו בחשבון עד שנה לפני תחילת הבניה. 

וועדת הערר תומכת כעקרון המעוגן בפסיקת בתי המשפט בשמאית המכריעה ובשיקול דעתה, שכן, מסקנותיה מושתתות על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם. ככלל, התערבות ועדת הערר תוגבל למקרים שבהם נפלה בחוות דעת השמאי המכריע טעות מהותית או דופי חמור או נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה. 

וועדת הערר קבעה כי העוררים לא התמודדו עם קביעתה של השמאית המכרעת, שאין עלות עודפת לחניה באזור. בתוך כך לא נסתרה טענת המשיבה- הוועדה המקומית, כי בשום שומה מכרעת לא נמצא עד היום כי יש עלות עודפת לחניה תת קרקעית ברעננה. דברים אלו בוודאי חלים ביחס לרחוב המסחרי המרכזי בעיר, המשמש ציר תנועה ראשי בה. 

בנוסף, היה על העוררים להגיש ניתוח יסודי ומפורט של כל עסקאות ההשוואה עליהן הסתמכה השמאית המכריעה. ניתוח שכזה לא הוגש לוועדת הערר.

בנושא "הפסדי" שכר דירה קבעה בין היתר וועדת הערר שככלל, בעל מקרקעין שאושרה בהם תוכנית הריסה ובנייה מחדש אינו יכול לנכות משווי המקרקעין במצב החדש את שיעור התשואה על המקרקעין, ש"הפסיד" כביכול בתקופת הבנייה. מעמדם של העוררים אינו שונה ממעמדו של כל בעל מקרקעין אחר לעניין זה. שומת היטל ההשבחה נערכה בהתאם לשווי שקונה מרצון היה משלם במועד הקובע עבור זכויות העוררים במקרקעין. קונה מרצון לא היה נושא בתשלום דמי שכירות בתקופת הבנייה למי שמכר לו את המקרקעין, ואף לא זכאי לנכות סכום זה כתשואה אבודה לו.

הערר נדחה.

ערר (מרכז) 8061-10-21