בבית המשפט המחוזי בתל אביב התבררו שלוש תביעות של בעלי דירות שהתקשרו עם יזמית בעסקת פינוי בינוי בהרצליה הטוענים כי הנתבעים שהם קומץ מכלל בעלי הדירות במתחמי הפרויקט לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי")  שהתובעים נמנים עליו, מסרבים סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי, מעכבים את ביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית, וגורמים בכך נזק הנאמד על-ידי התובעים ב- 33 מיליון ₪ שהועמד לצרכי אגרה בסך 2,600,000 ₪ בכל תביעה.

לאחר שלבי התארגנות ארוכים ומשא ומתן ממושך על ניסוח ההסכם, בעלי הדירות הגיעו לנוסח מוסכם עם החברה היזמית, ורוב מוחלט של בעלי הדירות חתמו עם היזם על הסכם פינוי ובינוי. בעלי הדירות פרסמו מעין מכרז פומבי בין כלל חברות הבנייה המובילות, לצורך מקסום התמורות המגיעות לבעלי הדירות ובחירת יזם ראוי לפרויקט ואכן קבלו תנאים מעולים בהסכם הכולל תמורות נדיבות וחריגות מאוד לאור הצמצום במתן תמורות לדיירים במוסדות התכנון והבניה. 

החברה היזמית החלה בהליכים להוצאת היתר בניה אך הנתבעים מסרבים לחתום על ההסכם ללא סיבה או טעם ממשים. בית המשפט פסק כי סירובם של הנתבעים מהווה סירוב בלתי סביר נוכח השלבים המתקדמים של הפרויקט ומאלץ את יתר דיירי המתחם להמשיך להתגורר במבנים ישנים ורעועים, שאינם בטיחותיים. מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים מהווים עוולה נזיקית כנגד התובעים, בין היתר בהתאם לחוק פינוי ובינוי.

יש לבחון האם סירוב הנתבעים להצטרף לפרויקט הפינוי והבינוי הוא סירוב סביר בנסיבות העניין כמשמעותו בחוק, האם התנגדות התובעים נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם או שמא התנגדותם נובעת מנימוקים סחטניים שמטרתם לנצל את מעמדם לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים ביחס לשאר בעלי הדירות.

בית המשפט מצא כי אף לא אחד מהתנאים כמפורט בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי לפיהם סירוב ייחשב כסביר מתקיים אצל הנתבעים. 

עסקת הפינוי הבינוי היא כלכלית, הוצעו לבעלי הדירה המסרבים מגורים חלופיים, באופן של מימון דמי שכירות בגובה המתאים לדירתם הנוכחית ובהתאם למחירי השוק באותו אזור, הוצעו לנתבעים בטוחות הולמות לביצוע העסקה, באופן של ערבות בנקאית על-פי חוק המכר (דירות), בסך כולל של שווי הדירות החדשות העתידיות וערבות להבטחת דמי שכירות. הנתבעים לא הצביעו על סיבה אישית מיוחדת המצדיקה את סירובם, הנתבעים לא טענו כי בני משפחתם המתגוררים איתם הינם אנשים מוגבלים, הנתבעים אינם קשישים או מעל גיל 80. 

ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה. החוק קובע כי ככל שקיים רוב מיוחס מבעלי הדירות בבניין לפינוי ובינוי המעוניינים לכרות עסקת פינוי ובינוי, תהיה לדיירים המסרבים לעסקה עקב סירוב בלתי סביר, אחריות בנזיקין בשל הנזק שיגרם לדיירים המעוניינים בעסקה בשל אי ביצועה.

לעניין התועלת הכלכלית של עסקת פינוי הבינוי, כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות.  כפי שעולה מחוות הדעת שמאית/כלכלית שהוגשה מטעם התובעים, התועלת הכלכלית הצפויה לנתבעים בהתאם לתמורות המוצעות בהסכם נעות בגבולות ממוצעים של 850,000 ₪ לכל אחד מהם.  הנטל להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות מוטל על הדייר הטוען זאת. הנתבעים לא הביאו כל ראייה לתמיכה  בטענה זו. בית המשפט מצא כי הפרויקט לפינוי ובינוי הנדון הוא פרויקט כדאי כלכלית לכלל הדיירים בפרויקט ואף לנתבעים.

וכנגד, השמאי חישב את ההפסד הכלכלי העשוי להיגרם לבעלי הזכויות בעשרות  דירות  בסך של עשרות מיליוני ₪. כאמור, התביעה הוגשה לצרכי אגרה על סך  2,600,000 ₪.

בית המשפט חייב את הנתבעים בסכום התביעה, אך לפנים משורת הדין נתן לנתבעים הזדמנות אחרונה להסכים לעסקת הבינוי בינוי בהתאם לתמורות המוצעות שהוצגו בהליך ולחתום על ההסכם  במועד שנקב וככל שכך ייעשה לא ייכנס החיוב בתשלום פיצוי לתובעים כקבוע לעיל לתוקף.

תא (ת"א) 49303-10-20