הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוציאה למערערים שוברים לתשלום היטל השבחה כתנאי להוצאת היתר בניה, תוך שהיא דוחה את בקשות הפטור  בשל סיווג המערערים כמעין קבוצת רכישה שאינה זכאית לפטור לעניין סעיף 119(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

השגת המערערים בפני וועדת הערר המחוזית נדחתה ועל כך ערערו המערערים בפני בית המשפט המחוזי המנהלי.  

באין הגדרה בחוק התכנון והבניה ל"קבוצת רכישה", אימץ בית המשפט את ההגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – "קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות מקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס … באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית".  "גורם מארגן" הוגדר: כ-"מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור; 'מסגרת חוזית' – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי; 'תמורה' – במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף".

הסוגייה שנדונה בבית המשפט היא- כיצד מבחינים בין קבוצת רוכשים עצמאית, שכל אחד מהם הוא יחידה כלכלית עצמאית, הזכאית ליהנות מהפטור, לבין קבוצת רכישה שדינה כדין קבלן, שהיא יחידה כלכלית אחת ואין היא זכאית לקבל את  הפטור.

ככל שרכישת הזכויות במקרקעין כוללת סממנים המצביעים על רכישה של דירה מוגמרת באמצעות גורם יזמי מארגן, המסקנה היא שמדובר בשותפות המהווה קבוצת רכישה שאינה זכאית לפטור מהיטל השבחה. כנגד-  ככל שמדובר בהתארגנות פרטית של אנשים לטובת בניה והקמת מגורים מדובר בסיטואציה של קבוצת רוכשים בלבד שאינה קבוצת רכישה.

וועדת הערר המחוזית קבעה ממצא עובדתי לפיו קבוצת הרוכשים אינה בגדר קבוצת רכישה במובנה ככזו. כך גם לא נמצאה בעובדות שהוצגו בפניה הוכחה בדבר קיומו של גורם מארגן. העובדה שהצדדים לעסקה מיוצגים על ידי עורך דין, ששמו ותפקידיו מוזכרים בהסכמי השיתוף, אינה מראה על קיומו של גורם מארגן.  לא הוצג גורם כלשהו, גם לא עורך הדין, שקיבל על עצמו לעסוק בשיווק, בניהול, בפיקוח הבניה ובתכנון והשלמת הפרויקט.

כמו כן, אף אחד מבעלי הזכויות לא קבל התחייבות מגורם כלשהו להעמדת דירות מוגמרות. 

בכך עמדו המערערים בנטל ההוכחה שאינם בגדר קבוצת רכישה.

על כן אין לראות במערערים משום יחידה כלכלית אחת, באופן השולל את זכאותם לפטור מהיטל השבחה מכוח הוראת הפטור דנן.

עמנ (מרכז) 61706-09-22