1. עסקת קומבינציה הינה עסקה שלמה שאינה ניתנת להפרדה לחלקים וכך הוא חוזה הקומבינציה הכולל מערכת תניות אחת!

2. "קבלת היתר בניה" משמעו היתר בניה ולא היתר חפירה!

בבית המשפט המחוזי התבררה עתירת חברה יזמית להצהיר כי הודעת ביטול חלקי ששלחה למשיב – בעל המקרקעין, נעשתה כדין.

מדובר בעסקת קומבינציה לפיו מוכר הבעלים (ביחד עם בעלים נוספים) לחברה את חלקי המקרקעין תמורת זכאותו לקבלת דירת ארבעה חדרים בבניין שיבנה על המקרקעין בתוספת סכום כסף.

לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים קבלה החברה היתר להגדלת שטח הדירות כך שתהיינה בנות 5 חדרים, בגין כך בקשה החברה סכום כסף נוסף מהבעלים, אך זה סירב לשלם וטען שבמידה ואין באפשרות החברה לתת לו דירת 4 חדרים על פי ההסכם, עליה למסור לו ללא תשלום נוסף דירה בת 5 חדרים.

הסכסוך הועבר בהסכמה לבורר, השופט בדימוס דן ארבל, אשר חילק את האחריות לתשלום בגין תוספת חדר בדירה בשיעור של 70% לחברה ו- 30% לבעלים.

הבעלים לא הסדיר ולא פרע את חובו הכספי הפסוק ובגין כך הודיעה החברה לבעלים על "ביטול חלקי של הסכם הקומבינציה".

החברה הבהירה כי הביטול החלקי הינו ביחס לפרויקט כולו, בעוד שביטול ההסכם עם הבעלים הזה הינו ביטול מלא של ההסכם והשבת השווי המגיע לו נוכח הביטול, זאת באופן של השבת שווים של מה שזכאי הבעלים לקבל על פי ההסכם, בקיזוז הפיצוי המוסכם.

בית המשפט "טיפל" באופן יסודי בסוגיה זו והסתמך על דיני החוזים* הקובעים כי רק כאשר חוזה ניתן להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו ניתן לביטול אותו חלק בלבד. אם ההפרה האמורה מהווה גם הפרה יסודית של החוזה כולו. זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו, לפי בחירתו.

מכח זאת, בענייננו, אין מדובר בהסכם שניתן להפריד בין חלקיו אלא בהסכם קומבינציה – מכירת מקרקעין תמורת דירה, מדובר בעיסקה אחת שלא ניתן להפריד בין חלקיה. אם ינתן לחברה לבטל את ההסכם, הרי שתוצאת הביטול הינה שהבעלים ימשיך ויהיה בעלים במשותף של המקרקעין על פי שיעור בעלותו בהם.

לא ניתן לבטל את הסכם הקומבינציה ביטול חלקי באופן שחלקו של הבעלים יוותר בבעלות החברה שכן יש בכך שינוי מהותי בתנאי ההסכם ובמטרות והזכויות להן ציפה הבעלים – קבלת דירה בבניין שיבנה על המקרקעין.

לעניין ההפרה היסודית הנטענת באי תשלום התמורה במועד, כאשר הוסכם כי מועד התשלום יהיה "עם קבלת היתר הבניה", מתי חל המועד – האם בעת קבלת "היתר לחפירה", כטענת החברה או בעת מתן "היתר הבניה" שנתיים לאחר מכן – כטענת הבעלים.

בית המשפט פירש את הדיבור: "עם קבלת היתר בניה כפשוטו כלשונו, כמתייחס להיתר בניה ולא להיתר חפירה שניתן בשלב מוקדם יותר ושתוקפו מוגבל לעבודות ארגון האחר, דיפון וחפירה, אך אין בו כדי להיתר את הבנין עצמו.

ה"פ 27114-11-11
* חוק החוזיים (חלק כללי), סעיף 19
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) סעיף 17 (ג)