חוזה שינויים בדירה צריך לכלול טבלה המפרטת את השינויים והנוקבת במשך העיכוב המשוער במסירת הדירה בגין כל שינוי.

עיכובים עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר תיבחנה בראייה אובייקטיבית ועל הקבלן להוכיח קשר בין הנסיבות לבין העיכוב.

הסכם וויתור של הקונה בעקבות קבלת פיצוי מוקטן מחמת העיכוב אינו חוקי.

תביעה בבית משפט השלום בגין איחור במסירת דירה מהקבלן – הנתבעת לקונים – התובעים.

המועד החוזי למסירת הדירה: 30/6/2016. המועד בו הדירה נמסרה בפועל: 16/2/2017 לאחר קבלת טופס 4.

הנתבעת שילמה פיצוי לתובעים בסך 36,677 ₪ והעניקה להם אירוח של חודש בבית מלון.  כתנאי לקבלת הפיצוי חתמו התובעים על הסכם ויתור וסילוק טענות בעניין זה.

התובעים טוענים שמגיע להם פיצוי מעבר לזה שקבלו. הנתבעת כפרה בזאת וטענה שהעיכוב נבע מהסכמי שינויים עליו חתומים התובעים ולאור נסיבות שלא בשליטת הנתבעת.

בית המשפט פסק שפערי הכוח המשמעותיים בין הצדדים, לצד חשיבות העסקה לרכישת דירה והחסמים המשפטיים- ההוצאות הרבות בפניהם עומדים הקונים במאבק המשפטי מול חברה קבלנית, מצדיקים הגנה צרכנית רחבה על הקונים.

צוטט פסק דינו של בית המשפט העליון (רע"א 6605/15): "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

השופטת שדנה בתיק הביעה מורת רוחה שההליכים המגיעים לבתי המשפט בעניין איחור במסירת דירה מקבלן כוללים באופן תדיר טענות של הקבלנים על דחיית המועד בשל חוזי שינויים מאוחרים ונסיבות שאינן בשליטת הקבלן. הקונים נאלצים להתמודד מול טענות שיש להם קושי להוכיחן, ואשר הוכחתן  מטילה עליהם נטל כלכלי כבד כגון נשיאה בהוצאות של חוות דעת.

המחוקק בראיה הצרכנית קבע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973  הוראות שמטרתן להגן על רוכש הדירה ככל הנוגע למועד מסירת הדירה: לאחר עיכוב של 60 ימים מהמועד החוזי יהיה הקונה זכאי, לפי הגבוה שביניהם לפיצוי המוסכם בחוזה, או לסכום שכר דירה השווה לדמי שכירות של דירה דומה, מוכפלים ב- 1.5 החל מהמועד החוזי ועד עבור 8 חודשים וב- 1.25 החל מהחודש התשיעי. ניתן להסכים בחוזה המכר שהסעיפים האלו לא יחולו בשל איחור במסירה שנגרם עקב נסיבות שאינן תלויות במוכר. אך ככלל אלו התניות קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן אלא רק לטובת הקונה.

כאמור, טענת עיכוב מחמת שינויים הינה שכיחה בהגנת הקבלן מפני איחור במסירה. החשש הוא כי הקבלן עושה שימוש בכוחו העודף על מנת לדחות את מועד מסירת הדירה באמצעות הסכמי שינויים אשר נקבעים הלכה למעשה באופן חד צדדי על ידי הקבלן, וכאשר לא בהכרח קיים קשר ישיר לזמן שזקוק לו הקבלן בפועל לצורך ביצוע השינויים. לכן, על הקבלנים לקבוע טבלאות המגדירות מראש את הארכת המועד הנדרשת עבור כל שינוי. טבלה כזו, המבחינה בין סוגי שינויים ומאפשרת לרוכש לצפות מראש את מועד המסירה טרם חתימת החוזה עשויה למנוע טענות לשימוש בכוחו העודף של הקבלן. בתיק הנדון, דחיית המועד לא נקבעה על סמך טבלה מסודרת המגדירה מראש את מועדי הדחיה עבור כל שינוי. גם לא נוהל משא ומתן טרם החתימה על הסכם השינויים.

בית המשפט קבע כי הסכם השינויים בין הצדדים מהווה חוזה אחיד בעל נוסח אחיד הקובע דחייה כוללנית של עד 13 שבועות, פרק זמן ארוך ומשמעותי. הנתבעת לא פירטה את השינויים שנדרשו, לא הוכיחה כי השינויים שהתבקשו נדרשו ל- 13 שבועות או אם מדובר בזמן סביר. לכן בית המשפט לא האריך את מועד המסירה החוזי בשל השינויים הנטענים.

לעניין עיכובים שאינם בשליטת המוכר, סיכונים אלו צריכים להיבחן בראייה אובייקטיבית.  עיכובים של רשות מקומית בפיתוח הסביבתי של האזור הם סיכונים המוטלים על הקבלן. מדובר בסיכון שגרתי הידוע לכל העוסק בתחום, והקבלן יכול להעריך אותו בעת תכנון הפרויקט ולהתחשב בו בעת קביעת מועדי המסירה.

נקבע בפסיקה כי על הקבלן המבקש לדחות את מועד המסירה להוכיח מהן הנסיבות שהובילו לאיחור במסירת הדירה, ובמסגרת זו תידרש לרוב חוות דעת מומחה ללוחות זמנים שתאתר את הגורם לאיחור במסירה, וכן על הקבלן להוכיח העדר שליטה על הנסיבות המעכבות ובמסגרת זו עליו יהיה להוכיח כי לא יכול היה לנקוט באמצעים סבירים למנוע הן את עצם התרחשות הנסיבות המעכבות והן את ההשפעה של הנסיבות המעכבות על מועד מסירת הדירות. במשפט זה, הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי מדובר בעיכוב בשל נסיבות שאינן בשליטתה.

הסכם ויתור– נקבע בפסיקה כי מאחר שהוראות סעיף 5א לחוק המכר הינן קוגנטיות הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון הינו חסר תוקף. בתיק זה,  ההסכם נחתם כתנאי לקבלת הפיצוי המופחת וטרם מסירת החזקה בדירה. במצב זה מצוי רוכש הדירה תחת לחץ לקבלת פיצוי כלשהו שיאפשר לו להתמודד עם הנטל הכלכלי הכרוך במימון דיור לו ולמשפחתו עד לקבלת החזקה בדירה מעבר למועד שהובטח לו.

בית המשפט חייב את הנתבעת בפיצויים על פי חוק המכר הנ"ל.

 תאמ (י-ם) 34181-08-17