בסמכות המפקחת להורות על ביצוע תמ"א 38/1 לפי תביעת 2/3 מבעלי הזכויות בדירות וברכוש המשותף חרף התנגדות המיעוט תוך שמירה על אינטרס ובטחון הדיירים ועל הכדאיות הכלכלית ליזם.

רוב של מעל שני שלישים מבעלי הדירות בבית משותף חתם עם יזם לבצע פרויקט של תמ"א 38/1 בו התחייב היזם לבנות עבורם חדרי ממ"ד, מרפסות ומעלית ובתמורה יבנה היזם עבורו 5 דירות חדשות בגג הבית.

נוכח התנגדות מיעוט בעלי דירות בבניין נדונה הסוגיה בפני המפקחת על רישום המקרקעין. בהתאם לסעיף 5 (א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008, רשאית המפקחת לאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף על פי תביעה של בעלי דירות וחלקים ברכוש המשותף ששיעור בעלותם הוא שני שליש, חרף התנגדות המיעוט ולהסמיך את ב"כ התובעים לחתום הסכם בשם המתנגדים ולהוציא את הפרויקט אל הפועל.

בדיון התחייב היזם לסיים את העבודות בתוך 24 חודשים, להצמיד את החניות המשמשות את בעלי הדירות בפועל לדירותיהם ולשכור עבור בעלי הדירות מפקח אשר תהא לו גישה לכל התכנון ותכניות הביצוע והוא יורשה להוציא צו מניעה אם ימצא כי הבניה נעשית שלא כדין.

המפקחת בחנה את ההסכם עם היזם שהתקבל בהסכמת רוב בעלי הדירות ומנגד בחנה את דרישות המתנגדים, לדוגמה – דרישות לשכר דירה בתקופת הביצוע.

סמכותה של המפקחת להתערב בתנאי חוזה לו נתנו הסכמתם רוב בעלי הדירות היא מצומצמת.

אין בסמכותה לנסח הסכם חדש בין הצדדים אלא לבדוק את סבירות ההסכם שנחתם. תנאיו המסחריים של הסכם כזה נגזרים ממצב הנכס, מהיקף הפרויקט, משווי הזכויות הנמכרות, ממידת האטרקטיביות של הדירות החדשות וכד'.

המפקחת קבעה שחברי המיעוט לא הניחו בפניה חלופת ביצוע טובה מתנאי ההסכם שסוכם בין בעלי הרוב לבין היזם וכן קבעה שהתנאים המסחריים שנקבעו בין הצדדים הם תנאים מסחריים סבירים שלא נכון להתערב בהם.

 ליזם אין חובה לשאת בתשלום שכר דירה אלא, כקבוע בחוק, יסופק דיור חלופי רק לאדם עם מגבלות או לאדם קשיש.

חיוב תשלום שכר דירה לכל בעלי הדירות בבית, בעסקה זו,  פוגע בכדאיות הכלכלית של העסקה.

בתמ"א 38/1 לא ניתנות ערבויות חוק מכר לדירות הקיימות. אכן יש לתת לבעלי הדירות ערבויות לעניין בדק, מיסוי, תיקון צו הבית המשותף ועוד, אלא שהערבויות צריכות להיות בסכומים סבירים על מנת לשמר את הכדאיות הכלכלית של היזם.

המפקחת בחנה את פרטי ההסכמות עם היזם תוך שמירת האינטרס והביטחון של בעלי הדירות מחד והקפדה על הכדאיות הכלכלית של היזם מאידך. בהתאם לכך קיימה המפקחת את סמכותה על פי החוק והורתה על הוצאת הפרויקט לדרכו תוך מינוי ב"כ בעלי הרוב-התובעים כמוציא לפועל בעל סמכויות חתימה בשם כלל בעלי הזכויות.

   חי 51-18