זכאות מתווכים לדמי שיווק דירות בפרויקט כפופה לביצוע בפועל של הפרויקט. זכאותם לדמי תיווך צריכה להיות קבועה בהסכם ובאין קביעה, עליהם להוכיח את הסכום לו הם זכאים לטענתם.

התובעים תיווכו בין חברה קבלנית – הנתבעת, לבין בעלי קרקע לצורך הקמת פרויקט בנייה רוויה במסגרת חוזה לעסקת קומבינציה שנחתם בין הצדדים. זמן קצר לאחר מכן סיכמו התובעים ובעלי הנתבעת כי כנגד ויתור על זכאותם לדמי תיווך ישמשו התובעים כמשווקים של הפרויקט, ויהיו זכאים לדמי שיווק.
הפרויקט כשל. בין היתר, התברר כי רשות מקרקעי ישראל אינה מכירה בזכויות החכירה של חלק מבעלי המקרקעין וכי חלקים אחרים במקרקעין כוללים שטחים שהופקעו לצרכי ציבור. עוד הסתבר כי אין בכוונת רשויות התכנון לאשר את התוכנית שהוצעה על ידי הצדדים, וכי משמעות סירוב זה היא הפחתה משמעותית במספר יחידות הדיור אשר יבנו בסופו של יום במסגרת הפרויקט.
עסקת הקומבינציה בוטלה בהסכמה. כעת נדרשת הנתבעת לשלם לתובעים דמי שיווק ולחילופין דמי תיווך אשר היו מתקבלים לו היה הפרויקט יוצא לפועל.
טענתם המרכזית של התובעים היא שהם זכאים למלוא עמלת השיווק אשר היתה מתקבלת לו הפרויקט היה יוצא לפועל. זאת לשיטת התובעים מן הטעם שהנתבעת הפרה את הסכם השיווק הפרה יסודית שעה שזנחה את חובתה לקדם הליכי אישור תב"ע, אשר תאפשר את הקמת הפרויקט.
טענתם החלופית של התובעים היא כי משעה שבוטל הסכם השיווק הרי שהם זכאים לדמי תיווך בגין העסקה המקורית אותה תיווכו, קרי הסכם הקומבינציה. זאת ללא תלות בשאלה האם בסופו של יום יצא הפרויקט לפועל.
הנתבעת מתגוננת בטענה כי התובעים ידעו היטב, מראשית הדרך, כי מטרתה היחידה של עסקת הקומבינציה היא הקמת פרויקט בנייה רוויה, וכי שינוי התב"ע לבנייה רוויה הינו תנאי מתלה ובסיסי לכניסתו לתוקף של הסכם הקומבינציה. לכן, הסכם השיווק שאב לתוכו את התנאי המתלה לגבי בנייה רוויה מהסכם הקומבינציה וגם הוא לא נכנס לתוקף אלא בהתקיים התנאי. מאחר שתב"ע לבנייה רוויה לא אושרה, אזי בין אם מדובר בהסכם שיווק ובין אם מדובר בהסכם תיווך, משעה שהמטרה לשמה נועדו שני ההסכמים לא הושגה, לא קמה לתובעים כל זכות שהיא לתשלום.
לעניין דמי התיווך, טוענת הנתבעת כי התובעים ויתרו על דמי התיווך המגיעים להם לטובת דמי שיווק והם אינם רשאים לחזור בהם מוויתור זה. כמו כן, שיעור דמי התיווך ותיאור הנכס אינו מעוגן בשום מסמך בכתב. בכך יש גם אי עמידה בהוראות חוק המתווכים במקרקעין, מה גם שהתובעים פעלו ללא רישיון תיווך בניגוד לחוק, לכן לא קמה לתובעים זכאות לדמי התיווך.
בית המשפט פסק כי לנתבעת היו טעמים טובים ומוצדקים לזנוח את הסכם הקומבינציה. במהלך 15 החודשים שחלפו בין כריתת הסכם הקומבינציה לבין חתימת הסכם הביטול התברר לנתבעת כי ביצוע הסכם הקומבינציה כרוך בקשיים תכנוניים ובקשיים קנייניים, שספק אם ניתן להתגבר עליהם (ולראיה, עד למועד שמיעת ההוכחות בתיק, כארבע וחצי שנים לאחר הסכם הביטול, לא חלה כל התקדמות של ממש בפתרון בעיות אלו).
הסכם השיווק אינו מחייב את הנתבעת לבצע את הפרויקט בכל מחיר, ופרשנות סבירה שלו היא שעל הנתבעת לפעול באופן מסחרי סביר בקשר לביצוע הפרויקט. משהוכח כי כך נהגה הנתבעת, וכי החלטתה לזנוח את הפרויקט היתה החלטה עסקית סבירה ומתבקשת אין לראות בה משום הפרה של הסכם השיווק. לפיכך, התביעה לדמי שיווק נדחתה.
לעניין דמי התיווך, פסק בית המשפט כי אכן, בהסכם השיווק ויתרו התובעים על זכותם לדמי תיווך כנגד הזכות לדמי שיווק. ואולם, משבוטל הפרויקט, ונכשלה האפשרות של התובעים לזכות בדמי שיווק, התבטל גם ויתור זה, וקמה מחדש זכותם של התובעים לדרוש דמי תיווך בגין הסכם הקומבינציה. לשונו המפורשת של הסכם השיווק מהווה הודאה של הנתבעת כי הזכות לדמי התיווך במקרה הנדון הבשילה, וכי היא אינה תלויה בהתקיימות התנאים המתלים שנקבעו בהסכם הקומבינציה.
אכן, הנתבעת לא חתמה על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, ואף אם ניתן לראות בהסכם השיווק משום תחליף מספק לחתימה שכזו, הרי שלא נמצא בהסכם השיווק פירוט של הסכום המוסכם של דמי התיווך להם זכאים המתווכים והשאלה הינה האם עניין זה ניתן להשלמה?
בעניין זה, לכשהתברר שהסכם הקומבינציה לא יצא אל הפועל, אין זה מתקבל על הדעת שהנתבעת הסכימה לשלם דמי תיווך המתבססים על שווי המקרקעין בהנחה שהקומבינציה יוצאת אל הפועל. במילים אחרות, גם אם מהסכם השיווק נלמדת הסכמה על תשלום דמי תיווך לאלתר, הרי שדמי תיווך אלו צריכים להתייחס לשווי המקרקעין כמצבם בעת עריכת הסכם הקומבינציה ולא אחרת.
התובעים ניסו לבסס תביעתם על שווי קרקע דמיוני, הבנוי על הנחות הקומבינציה שלא התממשו מעולם. לפיכך, אף אם נניח כי ניתן להשלים פרטים חסרים, התובעים נכשלו בהבאת ראיות המאפשרות לבית המשפט לקבוע מהו שווי המקרקעין ממנו יש לגזור את דמי התיווך. במצב דברים זה, אין מנוס מהמסקנה כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם, להוכיח את סכום דמי התיווך לו הם זכאים ולכן גם תביעתם לדמי תיווך נדחתה.
ת"א (בית המשפט המחוזי- מרכז, לוד) 17404-10-12