הנתבע הינו סרבן, בעל זכויות יחיד שסירב לחתום על חוזה פינוי בינוי של התובעים בעלי דירות בבניין היוצא, מול היזם. התובעים הגישו תביעת "דייר סרבן" לפי סעיף 2 לחוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו-2006 ("החוק"). בית המשפט התבקש:

לאשר את העסקה מול היזם ולמנות עורך דין לחתום בשם הנתבע על העסקה.  

לקבוע כי הנתבע אחראי בנזיקין כלפי התובעים בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. התביעה הועמדה על סך 2.6 מיליון ₪ בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי"), סעיף 2(א) קובע:

"2.(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

(1) לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;

(2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב".

מכאן- לאכוף הסכם פינוי בינוי יש צורך בשני תנאים מצטברים: קיום רוב מיוחס בין בעלי הדירות לכרות עסקת פינוי בינוי ו- קיום סירוב בלתי סביר מצד בעל הזכויות הסרבן.

סעיף 2(ב) מפרט נסיבות בהן סירוב בעל דירה לא ייחשב כבלתי סביר:

1. עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית. בחינת הכדאיות הכלכלית נעשית מנקודת מבט אובייקטיבית על הפרויקט כמכלול.  בחינת השוויון המהותי בין בעלי דירות בעלי מאפיינים דומים היא חלק בלתי נפרד מבדיקת כדאיות העסקה, זהו קריטריון מהותי אותו בוחן בית המשפט כדי לוודא שהעסקה הוגנת ולא מקפחת. עזר חשוב לבית המשפט היא חוות דעתו של שמאי פינוי ובינוי או שמאי שמונה מטעם בית המשפט, המעריך את כדאיות העסקה ואת סבירות התמורות המוצעות.

כדוגמא: סירוב לעסקת פינוי בינוי המבוסס על דרישה לקבלת תמורה עבור שטחים שנבנו שלא כדין, לא יחשב כסירוב סביר. לעומת זאת,  מקום בו החברה היזמית נקטה במדיניות בה הייתה נכונה ליתן תמורות על בניה שלא כדין, או שטחים המוחזקים על ידי הדייר ואינם רשומים על שמו, אזי יש לבחון אם נשמר עיקרון השוויוניות ביחס לתמורות שקיבלו דיירים אחרים. ככלל, את נושא השוויון בתמורות יש לבחון בין שווים ולא בין שונים!

2. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, או שהם אינם כוללים התאמות לאדם עם מוגבלות; 
3. לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה; 
4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, אשר בגינן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו הוא בלתי סביר.

5. בעל הדירה או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות, והדירה החלופית אינה כוללת התאמות או תמורה בגינן; 
6. בעל הדירה הוא קשיש, ולא הוצעה לו אחת מהחלופות המפורטות בחוק פינוי ובינוי. 

בנסיבות התיק התביעה התקבלה

תא (חי') 30410-10-20