רוכשי דירות מתוחכמים לא יזכו להגנה גורפת

הכותרת הנ"ל מיוחסת לפסק דינו של בית משפט השלום בחיפה לפיו:

יש להפריד בין שתי קטגוריות של רוכשי דירות, האחת- רוכשים שאין באפשרותם לבצע הערכה עצמית של סיכוני ההשקעה בפרוייקט, הם נסמכים על מידע שמקורו בחברות הבניה ובבנקים אשר מלווים פיננסית את הפרויקט, השנייה- רוכשים מתוחכמים שלהם יכולת הערכה עצמית של סיכוני ההשקעה בפרויקט הבנייה, אלו אינם זקוקים להגנה לה זקוקים הרוכשים הרגילים!

עסקינן בקרקע ששועבדה בשלמות לבנק מלווה וברוכשי דירה אשר לטענתם לא ידעו אודות השעבוד, אשר לטובתם נרשמה הערת אזהרה מאוחרת, ללא ידיעת הבנק לטענתו, אשר הוציא לטובת הרוכשים מכתב החרגה מותנה. החברה היזמית הפכה לחדלת פירעון, לפיכך, נקט הבנק בהליכי מימוש המשכנתא, טען לזכויות על הדירה ומינה לה כונס נכסים.
בין היתר טענו הרוכשים כי הבנק נתפס על מכתב ההחרגה וטענו לשחרור הדירה מהמשכנתא.

בירור המשפט מצא כי לרוכשים הוצע לקנות את הדירה "על הנייר", במחיר אטרקטיבי ולוותר על הבטוחות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). הותנה כי על הסכום להיות משולם באופן מיידי עד לקבלת היתר בניה לפרויקט. ביהמ"ש קבע כי הרוכשים נטלו על עצמם סיכון במודע ורמת הסיכון היתה מאותרת וממוקדת.

תחילתו של המו"מ היה בטיוטת הסכם מכר רווח ושגרתי, בו נכלל סעיף פירוט הביטחונות לפי חוק המכר, נלווה לו נספח אודות הליווי הבנקאי ומודעות הרוכש לכך כי יש להפקיד את כספי התמורה לחשבון הליווי. כן צורף נסח רישום ממנו ניתן ללמוד על קיום משכנתא הרשומה לטובת הבנק. בהמשך חל "מהפך דרמטי" (כלשון ביהמ"ש). הובהר לעו"ד המייצג את הרוכשים כי יש להכין טיוטא חדשה, כי אין מדובר בעסקת מכר רגילה אלא במעין עסקת הלוואה או השקעה, במסגרתה ישקיעו הרוכשים סכום כסף לו נזקקה החברה המוכרת ובתמורה יקבלו דירה במחיר אטרקטיבי. מהחוזה החדש אף נמחק סעיף הביטחונות על פי חוק המכר ונכנס סעיף ויתור מפורש של הרוכשים לענין קבלת בטחונות וכן נגרע המסמך בגין הליווי הבנקאי.
בית המשפט קבע כי הרוכשים התקשרו בעסקה עתירת סיכונים וכמוהם כמהמרים ! הם ידעו מלכתחילה שעל הנכס רובצת משכנתא לטובת הבנק, על זכאותם לקבל ביטחונות, על חובתם לשלם כספים לחשבון הליווי בלבד,

הרוכש שרקח את האירוע עם הצדדים האחרים הוא אדם מחושב ונבון , פיזיקאי בהשכלתו, אשתו היא רופאה בכירה, ערכו בימי חייהם מספר עסקות מקרקעין, ומצויים בנבכי עסקאות מקרקעין מתוחכמות, גם את ביתם בנו בעצמם.

לעניין מכתב ההחרגה המותנה של הבנק, הרוכשים לא עמדו בתנאי המכתב, כספים לא הוכנסו במלואם לחשבון והבנק לא נשאל וממילא לא הסכים למכירת הדירה בהנחה כה משמעותית. בית המשפט הגדיר את המהלכים כלפי הבנק כמעשי מרמה ומזימה, למרות שכן נמצא רבב בנוהלי הליווי שנהגו בבנק.ובהם הסתמכות טוטאלית על דיווחי הקבלן "בבחינת החתול שומר על השמנת" והיעדר פיקוח של ממש מצד הבנק על מחירי הדירות.

בית המשפט: נקודת המוצא היא כי קבלני ישראל ויזמיו, ישרי ותמימי דרך המה, וגם אם אינם כאלו, יש להם אינטרס כי הכספים שמשלמים רוכשי הדירות, יועברו ישירות לחשבון הפרויקט על מנת להקטין את חובם לבנק".

בסופו של הדיון קבע בית המשפט כי הרוכשים התובעים חטאו בכך שהתפתו להיכנס לעסקה מסוכנת, תןך ויתור על בטוחה פיננסית, כדי לזכות בהנחה במחיר הדירה. תביעתם נדחתה והם חויבו בתשלום הוצאות משפט כבדות ומשמעותיות.
תא ((חי) 17583-02