רוכשי דירה שביטלו הסכם רכישה בפרויקט שלווה על ידי בנק מלווה ובאמצעות כספם המוחזר מהסכם זה רכשו מאותו הקבלן דירה בפרויקט שלא היה לו ליווי בנקאי, לא יוכלו לדרוש מימוש הערבות הבנקאית שהוציא הבנק.

זוהי סאגה בשלוש ערכאות משפטיות:
הרוכשים חתמו על הסכם לרכישת דירה מהחברה הקבלנית, הפקידו סכום כסף לחשבון הליווי של הפרויקט בבנק והונפקה להם ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (להלן- "חוק המכר"). הצדדים בטלו את הסכם הרכישה וחתמו ביניהם חוזה לרכישת דירה אחרת בו נקבע כי הסכום ששילמו הרוכשים במסגרת ההסכם הראשון יעמוד לזכותם בעבור הדירה שנרכשה בחוזה השני. הרוכשים נדרשו לתשלום סכומים נוספים והם עשו זאת ישירות לחשבון החברה ולא לחשבון הליווי בבנק. הדירה שנרכשה בהסכם הראשון נמכרה לצד שלישי ותמורתה הוכנסה לחשבון הליווי. גם החוזה השני בוטל והחברה הקבלנית היתה אמורה להשיב לרוכשים את כספם, אלא שהחברה הפכה לחדלת פירעון ומונה לה כונס נכסים. הרוכשים פנו לבנק בבקשה לממש את הערבות הבנקאית שהוצאה במסגרת ההסכם הראשון, בקשתם נדחתה והם פנו לבית המשפט.

בית משפט השלום קבל את תביעת הרוכשים וחייב את הבנק לכבד את הערבות בנימוק העקרוני לפיו ערבויות חוק מכר נועדו למנוע מצב בו קשיים כלכליים של הקבלן יותירו את רוכשי הדירות ללא הדירה וללא הכסף ששילמו בעבורה. בית המשפט קבע כי החברה הקבלנית לא השיבה לרוכשים את הכספים ששולמו במסגרת ההסכם הראשון ולא דאגה להפקידם בחשבון הליווי של החוזה השני, לפיכך הפרה את החוזה השני, לרוכשים קמה הזכות לבטלו, לכן נותר קיים החוזה הראשון המובטח בערבות הבנקאית אותה על הבנק לכבד, מה גם שהבנק קבל כספים עבור הדירה במכירה לצדדים שלישיים (התעשר שלא כדין). הבנק ערער לבית המשפט המחוזי אשר קבל את הערעור והפך את החלטת בימ"ש השלום. בימ"ש המחוזי קבע שאף אם עמדה לרוכשים הזכות לבטל את החוזה השני – הם לא עשו זאת ואף אם היו עושים זאת, ההסכם הראשון לא היה קם לתחייה. כתב הערבות מתייחס למצבים בהם המוכר לא יוכל להעביר את הזכות בדירה מחמת עיקול, כינוס נכסים וכו'. במקרה זה, הסיבה שלא ניתן להעביר לרוכשים את הזכויות בדירה בפרויקט הראשון היא העובדה שהם ביטלו את ההסכם לרכישתו וזו אינה סיבה מהסיבות להן נדרש כתב הערבות. כל הדירות בפרויקט הראשון הועברו לרוכשיהן, אלא שהרוכשים כאן ויתרו על זכויותיהם בפרוייקט.

הרוכשים פנו בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון אשר דחה את בקשתם בקובעו כי הרוכשים בטלו את ההסכם הראשון ובאמצעות כספם המוחזר קבלו במקומו דירה בפרויקט שהוקם ללא ליווי בנקאי, וממילא לא באמצעות הבנק הנתבע. בעשותם זאת ניתקו עצמם מהבנק הנתבע ואין הוא כתובת מתאימה לתלונותיהם.

בית המשפט העליון: "תיק זה מלמד על החשיבות שחייבים רוכשי דירות לייחס לליווי מתאים לפי חוק המכר".
הערת הכותב: אירועי תיק זה התרחשו לפני תיקונים 4 ו-5 לחוק המכר (דירות)- (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) משנת 2009, כאשר פסק הדין דנן ניתן רק לאחרונה. תמוה הדבר שבית המשפט העליון לא התייחס בפסק דינו לשינויים החקיקתיים-משפטיים שחוללו השינויים הנ"ל. כמו כן, לא ברור אם הכספים הוחזרו בעין לרוכשים ולאחר מכן שולמו על ידם לרכישה השניה, שאז ייראה הבנק כמי שקיים את חובתו במימוש הערבות, או שמא הבנק העמיד את הכספים לזכות החברה הקבלנית עבור הדירה בפרויקט השני נטול הליווי הבנקאי, שאז ייחשב הבנק כרשלן שהיפר את חובתו כלפי הלקוח ולפיכך עליו להשיב לרוכשים את כספם.
רעא 4545/10.