בבית המשפט המחוזי נדונה השאלה  מהי דירת התמורה המגיעה לתובע – בעלים מקורי במקרקעין,  בגדר פרויקט פינוי בינוי.

בפרויקט "פינוי בינוי" – הריסת בניין מגורים והקמת בניין חדש תחתיו. התובע, בהיותו אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, הסכים בחוזה הפינוי בינוי עם החברה היזמית- הנתבעת כי לתובע תינתן הזכות לשדרג את דירת התמורה המגיעה לו בבניין שיוקם על המקרקעין – לדירת הפנטהאוז. זאת, בהתאם למחיר השיווק ותוך קיזוז שווי דירת התמורה. 

לטענת התובע, זכות זו סוכלה על ידי הנתבעת, עת התבקשה תמורה גבוהה במיוחד ובלתי ריאלית עבור אותה דירה, בסכום של כ-10 מיליון ₪. לאחר מכן, נמכרה הדירה המדוברת לבעל השליטה (הנתבע) בנתבעת, בסכום של כ-5.5 מיליון ₪. 

מכאן התביעה, בגדרה עותר התובע לאכיפת המוסכם ולמימוש זכותו לרכישת דירת הפנטהאוז במחיר השוק, ולחלופין לפיצוי כספי. 

השאלה העיקרית שבמחלוקת – האם נמנע מהתובע לממש את זכותו החוזית והאם יש להיעתר לתביעה לביטול המכר לנתבע וחיוב הנתבעת למכור לתובע את דירת הפנטהאוז בהתאם למחירי השוק במועד הרלוונטי.

בית המשפט שוכנע כי הנתבעת פעלה לסיכול זכות השדרוג שהוקנתה לתובע בנוגע לדירת הפנטהאוז, בכך שמסרה לו מחיר מופרז, במטרה להניאו מהרכישה. ברכישת הדירה על ידי הנתבע השלימה הנתבעת את מהלך הסיכול. בכך, הנתבעת הפרה את ההסכם ולתובע זכאות לאכיפתו. 

מבחינה עובדתית, הנתבעת נקבה כלפי התובע במחיר של כ-60,000 ₪ למ"ר (כ-10 מיליון ₪). זאת, על מנת לסכל את רכישת הדירה על ידי התובע, ולמכרה לנתבע דווקא. לחלופין, ככל שהתובע היה נעתר לתשלום המחיר המבוקש והבלתי ריאלי, ניתן להניח כי הנתבעת הייתה מוותרת על הדירה ויוצאת ברווח. מדובר במהלך החורג מדרך מקובלת בקיום חיוב חוזי וכזה שמנוגד להסכמות בין הצדדים לחוזה ולזכות שניתנה לתובע לרכישת הדירה. יתרה מזאת-  הצעת הדירה לנתבע, בעליה של הנתבעת, בתמורה של כמחצית מהתמורה שנדרשה מהתובע – מחזקת את המאפיין החריג של כלל המהלך הזה.

מכאן שדין רכישת הדירה על ידי הנתבע להתבטל, מאחר שזו נעשתה תוך הפרת חוזה וסיכול זכותו החוזית של התובע לשדרוג דירתו לדירת הפנטהאוז.

בית המשפט פסק כי רכישת דירת הפנטהאוס על ידי הנתבע מתבטלת ולתובע הזכות לרכוש את דירת הפנטהאוס תוך פירעון התמורה בהתאם לשווי השוק של הדירה במועד בו נשלחה לנתבע ולכלל בעלי הזכויות במקרקעין הודעה על שיווק הדירות ואפשרות למימוש הזכות לביצוע שדרוג.

תא (ת"א) 8665-05-21