דיון בפני וועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בבית המשפט המחוזי, בו טענו העוררים לזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-,1963 (להלן- "החוק"). 

העוררים טענו כי הדירה הנמכרת אותה קבלו בירושה מהוריהם הינה בגדר "דירת מגורים מזכה" בהתאם לחוק הנ"ל, למרות שבמועד המכירה הדירה נהרסה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי במסגרתו הם יקבלו דירה חדשה במקום זו הישנה הנמכרת.

שתי שאלות עמדו לדיון בפני הוועדה:  

1. האם מדובר בזכות בדירת מגורים או בזכות במקרקעין ?
2. מהו שווי המכירה לצרכי שומת מס שבח – האם לפי התמורה המוסכמת בין הצדדים בחוזה המכר? או לפי השווי הגבוה שקבע המשיב- מנהל מס שבח, בהתבסס על שווי הדירה החדשה שתיבנה?

לגבי שאלה מס' 1: 

"דירת מגורים" מוגדרת בסעיף 1 לחוק כדירה שבנייתה הסתיימה ומשמשת או מיועדת למגורים.

העוררים טענו כי אותה דירה שנהרסה הייתה דירת מגורים טרם הריסתה ותחתה תיבנה דירת מגורים אחרת משודרגת יותר. הזמן בין הריסת הדירה הישנה לבין בניית זו החדשה אינו מעלה או מוריד שכן ההריסה הייתה לצורך בנייתה מחדש של דירה, ועל כן יש לראות את הזכות הנמכרת כ"דירת מגורים".

המשיב טען שאין מדובר בדירה קיימת אלא בזכות לקבלת דירה חדשה שתיבנה על ידי היזם במסגרת הסכם הפינוי בינוי.

וועדת הערר קבלה את עמדת המשיב בשאלה זו. דרישת המחוקק מחייבת קיום פיסי של דירה שבנייתה הסתיימה. כאשר מבנה נהרס כליל, הוא אינו עומד עוד בתנאי הסף של דירה ש"בנייתה נסתיימה" ואינו יכול לשמש למגורים מבחינה אובייקטיבית. הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מותנית בקיומו של נכס פיזי. כאשר הדירה נהרסה ואינה קיימת עוד במועד מכירתה, הוא מועד אירוע המס, אין לראות בה דירת מגורים בהתאם לסעיף 1 לחוק. 

אין מדובר בדירת מגורים אלא בזכות במקרקעין גם אם עובר למועד המכירה היתה בנכס דירת מגורים.

לגבי שאלה מס' 2:

העוררים טענו ביחס לשווי הממכר כי אין לראות במועד המכירה שווי של דירה חדשה לכשתיבנה, אלא שווי של דירה או זכות במקרקעין במועד חתימת חוזה המכירה. לכן, אל לו למשיב להתערב בגובה התמורה שכן התמורה משקפת באופן נאות זכות במצבה בעת המכירה.

המשיב טען כי בהשוואה לעסקות אחרות, שווי דירות זהות נמכרות במחיר דומה לזה בו נקב בשומה ולכן לא קיבל המשיב את הצהרת העוררים ביחס לתמורה.

וועדת הערר קבלה את עמדת העוררים.

מועד שווי המכירה, דהיינו מועד אירוע  מס שבח ורכישה, מוגדר בסעיף 19 לחוק – היום בו נעשתה המכירה. 

 מועד זה הוא היום שבו התקשרו הצדדים בהסכם תקף ומחייב, ולא היום שבו הושלמה העסקה מהבחינה הקניינית – הרישום במרשם המקרקעין. 

"יום המכירה" הוא המועד הקובע לעניין חישוב המס. משאירע יום המכירה, חלה חובת הצהרה על העסקה למשיב- מנהל רשות מיסוי מקרקעין, לאותו יום מחושב מס השבח של המוכר ומס הרכישה של הקונה, ביום ההצהרה ובמועדים הנקובים לתשלום חלה חובת התשלום של המס והחל מאותו יום מוטלים ריבית, הפרשי הצמדה וקנס על חוב המס. 

לכן, על שיעור החבות במס, שבח למוכר ורכישה לרוכש, להיקבע לפי תאריך חוזה המכר. 

הוועדה פסקה כי אין לראות בזכות הנמכרת על ידי העוררים כשווי של דירה חדשה כפי שהמשיב קבע, אלא, אם המשיב מצא שהתמורה משקפת את המכירה הסובייקטיבית וגם יש פן תומך אובייקטיבית, הרי שאין להתערב בסכום התמורה כפי שמצהירים הנישומים. 

במקרה דנן, מצבם הכלכלי הרעוע של העוררים ועמידתם בפני הליכי הוצאה לפועל הביאם למכור את הדירה במחיר נמוך בהשוואה לנוהג בשוק. בנוסף, ריבוי בעלים מגביל את הצדדים למכר. נוכח הנסיבות האלו הפחתה משווי הנכס הינה דבר לגיטימי.

לכן, וועדת הערר קבלה את שווי העסקה כפי שהוצהר על ידי העוררים.

וע (י-ם) 28295-10-20