תביעה של בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי בינוי, נגד שני בעלי דירות אחרים במתחם. טענת התובעים היתה שהנתבעים מסרבים סירוב בלתי סביר לבצע עסקת פינוי בינוי. בית המשפט התבקש להצהיר על הנתבעים כבעלי דירה סרבניים, לאשר את ביצוע עסקת הפינוי בינוי ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם הנתבעים.

התובעים בקשו להתיר פיצול סעדים. ככל שהתביעה תידחה, תישמר זכות התובעים לתבוע פיצוי כספי נזיקי מהנתבעים בשל הנזקים שנגרמו מסרבנותם.

לאחר דחיית ההתנגדויות לפרויקט ניתן לפרויקט היתר בניה.

התובעים שהסכימו להתקשר עם היזם בעסקת פינוי בינוי מהווים שיעור של 92% חתימות – רוב מיוחס מבין בעלי הדירות כהגדרתו בחוק פינוי בינוי הדורש רוב של שני שלישים לפחות להם צמודים לפחות 50% מהרכוש המשותף.

הבניינים המדוברים בפרויקט הינם בניינים ישנים, רעועים, ללא מיגון ממ"ד ואינם מחוזקים בפני סיכוני רעידות אדמה. התשתיות רעועות ויש צורך בהתחדשות עירונית. כך על פי התובעים, עובדות שהתקבלו על ידי בית המשפט.

מתי ייחשב בעל דירה כדייר סרבן שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין?  במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, וגם לבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כחותם האחרון, ממניעים של השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות.

תנאי מהותי להכרה בסירוב כסירוב סביר – אם הפרויקט חסר כדאיות כלכלית. נטל הראיה הוא על התובעים שאמורים להיתמך בקביעת שמאי מקרקעין, כאשר המבט הוא אובייקטיבי הבוחן את הפרויקט כמכלול ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של בעל דירה. קביעת שמאי מקרקעין המקובלת על ידי בית המשפט, קובעת חזקה בדבר כדאיות העסקה. עיקר הבדיקה היא הרווח היזמי המקובל במיזמים של פינוי בינוי באותו מועד ובאותו אזור.

בית המשפט פסק כי התובעים עמדו בנטל להוכיח כי הפרויקט הוא בעל כדאיות כלכלית וכי סירוב הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי בינוי הוא בלתי סביר.  תימוכין לכך היא העובדה של קיום בנק מלווה את הפרויקט הבוחן את הכדאיות הכלכלית מטעמו בקבלת "דו"ח אפס". זכויותיהם וקניינם של בעלי הדירות מובטחים בפיקוח מפקח מטעם הבנק ובקבלת ערבויות הבנק המלווה, כאשר בעלי הדירות לא יפנו את דירותיהם טרם קבלת הערבויות הללו.

בית המשפט התרשם כי סירוב הנתבעים לפרויקט בטענת היעדר הכדאיות הכלכלית אינו נובע מנימוקים כנים וראויים אשר יש להתחשב בהם.

טענה נוספת של הנתבעים כי קיים חוסר שוויון בין התמורות לבעלי הדירות נדחתה על ידי בית המשפט שקבע כי סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בשל חוסר שוויון הינו סירוב בלתי סביר. 

בחינת טענת היעדר שוויון נעשית באופן מהותי. התמורה עבור כל דירה לא חייבת להיות זהה. הבחינה הינה אם התמורה חושבה על יסוד תחשיב זהה או אם התחשיב נערך על בסיס שמאות עניינית ומקצועית. 

נפסק כי נימוקי הנתבעים לסירובם להתקשר בהסכם אינם כנים ואמיתיים. בית המשפט קבל את התביעה, אישר את ביצוע העסקה בהתאם להסכם שנחתם בין בעלי הדירות לבין היזם. בית המשפט מינה עורך דין מטעם בעלי הדירות , שאינו בעל דירה בפרויקט, להתקשר בעסקה עם היזם בשם הנתבעים ולחתום בשמם על כל הנדרש לביצוע הפרויקט.

הנתבעים חויבו בשכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪ + מע"מ, בהחזרים של אגרות ובשכ"ט שמאי.

תא (מרכז) 63837-03-22

_{**האמור לעיל הינו סקירה תמציתית לנשוא לעיל ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה לפעולה ו/או פרשנות כזאת או אחרת, ואין להסתמך על האמור, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתייעץ עם עו"ד מומחה ש"ידע לתפור את החליפה" ודרך הפעולה הנכונים ללקוח. שימוש ו/או הסתמכות על האמור לעיל הינו על אחריות הקורא בלבד ולכותב ו/או מי מטעמו לא תהיה שום אחריות בגין זאת.}