09/08/2025

מס רכישה בקבלת זכויות נוספות בנחלה חקלאית 

artical-image

העוררים בפני וועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (ליד בית המשפט המחוזי), רכשו נחלה חקלאית ובעת רכישת הזכויות שילמו את מס הרכישה החל על הרוכש ברכישת זכויות במקרקעין וכן את מס השבח שחל על המוכרים. כמו כן שילמו העוררים דמי הסכמה לרמ"י. מדי שנה שילמו, באמצעות האגודה, דמי חכירה שנתיים.

מכוח הסכם משבצת משולש בין האגודה השיתופית לבין הסוכנות ולבין רמ"י,  היו לעוררים זכויות של "בר רשות" בנחלה בתוקף היותם חברי האגודה.

בהתאם להוראות ההסכם לא היו האגודה או בר הרשות רשאים להעביר את זכותם לאחר, להשכירה או למסרה, או לבנות בנין, או להוסיף בינוי למבנה קיים ללא קבלת אישור מראש מרמ"י ומהסוכנות היהודית.

במהלך השנים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל מספר החלטות בנושא עיגון זכויותיו של חוכר במקרקעין, לרבות זכויותיו של בר הרשות. אחת ההוראות היתה: "עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה" (להלן: "הסדר עיגון הזכויות").  העוררים הגישו בקשה לרמ"י להצטרף להסדר עיגון הזכויות.  רמ"י אישרה את העסקה במסגרתה אושרה בקשת העוררים  "להקצות להם את הקרקע למטרת חוזה חכירה בחלקה א' בנחלה". 

ערך הקרקע עודכן כגבוה יותר ודמי החכירה עודכנו בהתאם. רמ"י דווחה על האירוע לרשות המיסים- מיסוי מקרקעין וזו חייבה את העוררים במס רכישה. השגתם של העוררים נדחתה והם הגישו את הערר דנן.

וועדת הערר ציינה את שידוע, מס הרכישה מוטל על כל העברת 'זכויות במקרקעין', בגין כל עסקה מחדש, ללא קשר לשאלה האם הוטל המס על עסקה בעבר, אם לאו.

לפי ההלכה הפסוקה, במידה ובמסגרת התקשרות חדשה בין רמ"י לבין חוכר, רוכש החוכר זכויות חדשות, נוסף לזכויות המקוריות שהיו בחזקתו, המגיעות לכדי רכישת 'זכויות במקרקעין'. רכישת הזכויות החדשות במקרקעין חייבת במס רכישה, חרף קיומן של זכויות במקרקעין קודמות, גם אם רכישתן של הזכויות במקרקעין הקודמות חויבה במס, שכן, ככל שחלה תמורה במערך הזכויות, וככל שצמחה לאוחז במקרקעין הנאה כלכלית, הרי שיש לראותו כמי שרכש זכויות במקרקעין נוספות. 

הרחבת סוגי השימוש בקרקע מוחכרת, או תוספת לזכויות, יחשבו כמכירת 'זכות במקרקעין' במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, כך גם מתן אפשרות לנצל את הקרקע באופן אחר המשפיע על שוויה הכלכלי.

רכישת 'מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, לרבות אלו העתידיות', הינה כאמור רכישת זכויות חדשות, שלא היו בידי העוררים לפני הצטרפותם להסדר עיגון הזכויות. במסגרת התוספת לחוזה הוקנו לעוררים זכויות שימוש חדשות במקרקעין שלא היו להם קודם לכן לרבות זכויות לבניה, ואפשרויות לניצול שונה של המקרקעין, את הזכות לפצל מגרשים מהנחלה ולמכרם לאחר, גם אם אינו קרובו, ללא תשלום לרמ"י, וכן להשכיר יחידות מגורים. זכויות אשר השפיעו על ערכם הכלכלי של המקרקעין. 

הערר נדחה והעוררים חויבו בתשלום מס רכישה.

וע (ב"ש) 41704-04-21

**האמור לעיל הינו סקירה תמציתית לנשוא לעיל ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה לפעולה ו/או פרשנות כזאת או אחרת, ואין להסתמך על האמור, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתייעץ עם עו"ד מומחה ש"ידע לתפור את החליפה" ודרך הפעולה הנכונים ללקוח. שימוש ו/או הסתמכות על האמור לעיל הינו על אחריות הקורא בלבד ולכותב ו/או מי מטעמו לא תהיה שום אחריות בגין זאת.