בפני וועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי, בקשו העוררים לבטל שומת מס רכישה שהוטלה עליהם.

העוררים רכשו מקרקעין הכולל מגרש ובית הבנוי עליו. הם הגישו הצהרה אודות הסכם רכישה שם הוגדר הממכר כ"דירת מגורים" ובהתאם ערכו את השומה העצמית.

כחצי שנה לאחר החתימה על הסכם הרכישה וכשלושה חודשים טרם מסירת החזקה במקרקעין, הכינו העוררים והגישו מפת מדידה לחלוקת החלקה לשתי חלקות, לרבות לצורך הריסת הבית. המהלך הוכשר וניתן אישור עקרוני להריסת הבית ולבנית שתי יחידות דיור.

בהמשך מכרו העוררים את אחת משתי תתי החלקות ללא הזכויות בבית והגישו בקשה להיתר בניה על תת החלקה שנותרה בבעלותם. הבית נהרס בסמוך למתן היתר הבניה.

נוכח הנסיבות הנ"ל תיקן מנהל מס שבח את השומה שהוציא לעוררים. בתיקון נקבע כי הזכות אותה רכשו העוררים במקרקעין אינה "דירת מגורים", אלא זכות אחרת במקרקעין. לשיטת המשיב, נוכח הפעולות שביצעו העוררים לאחר מועד הרכישה, ביניהן – חלוקת המגרש, הגשת בקשות להריסת הבית ובקשות להיתר בניה והריסת הבית – יש ללמוד על כוונת העוררים לרכוש קרקע ולא דירת מגורים, ויש להשית עליהם מס רכישה בהתאם.  על כך הוגש הערר.

המחלוקת בין הצדדים בערר זה, הינה בשאלה האם הזכות שרכשו העוררים היא "דירת מגורים" – כטענת העוררים, או "קרקע" – כטענת מנהל מס שבח.

המבחן הוא מבחן משולב, בעל יסודות אובייקטיביים וסובייקטיביים, כאשר מרכז הכובד מושם על הרכיב הסובייקטיבי – הכוונה לשימוש למגורים. יחד עם זאת, המבחן האובייקטיבי בעינו עומד, ואין די בכוונות סובייקטיביות לשימוש בזכות שנרכשה למגורים. לדוגמה – במקרה בו נרכשו מקרקעין על מנת לבנות על גביהן בעתיד דירת מגורים. במקרה כזה, על אף שאין כל ספק אודות התקיימות המבחן הסובייקטיבי – מבחן הכוונה לשימוש עתידי במקרקעין למגורים, בכך לא יהיה די, והנכס שנרכש במקרה שכזה יוגדר כ-"זכות במקרקעין" ולא "דירת מגורים". גם אם הנכס שנרכש בפועל ובכוונת הרוכש עצמו להשלים את הבנייה, הדבר לא יביא לסיווג הנכס כ"דירת מגורים".  לכן, יש לבחון את מצבו האובייקטיבי של הנכס שנרכש, ולבחון האם נכס זה ישמש למגורים.

לכן, מקרה בו נרכשה דירת מגורים אך היא מיועדת להריסה – גם אם מטרת ההריסה היא לבנות חלף הדירה הקיימת דירת מגורים אחרת בבנייה עצמית, הרי שלא מתקיים המבחן הסובייקטיבי – שכן אין כוונה לעשות שימוש בנכס שנרכש, שהוא הדירה הקיימת במועד הרכישה, למגורים. לאור זאת, במקרה כזה יוטל על הרוכש מס הרכישה החל על מי שרכש זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים".

הוועדה פסקה כי הראיות מלמדות כי סמוך למועד הרכישה – הכוונה הברורה הייתה להרוס את הבית הקיים, למכור חלק מהמגרש לאחרים ולבנות תחת הבית הקיים בית אחר. הכוונה להרוס את הבית הקיים, מביאה כאמור לעיל למסקנה כי מה שנרכש, לאור המבחן הסובייקטיבי, הוא "קרקע" ולא "דירת מגורים".

הערר נדחה, נרכשה קרקע ולא בית. מס הרכישה ישולם בהתאם.

וע (מרכז) 6584-05-21