לצרכי מס רכישה יראו רכישה באמצעות קבוצת רכישה כרכישה של מוצר מוגמר – דירת מגורים, גם אם קיים פיצול בין חוזה רכישת המקרקעין לבין הזמנת שירותי הבניה. לכן, הצטרפות, גם מאוחרת, לקבוצת רכישה כמוה כרכישת דירת מגורים מושלמת לעניין מס הרכישה.

דיון בפני וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, (להלן – "החוק"), היושבת בבית המשפט המחוזי בת"א-יפו.
עלתה שאלת סיווג זכויות במקרקעין שרכשו העוררים – האם מדובר ב"קרקע" כטענתם, או ב"דירת מגורים" כטענת מנהל מיסוי מקרקעין ("המשיב"). הפסיקה לעניין ההגדרה חשובה לעניין שיעור מס הרכישה החל בגין רכישת הזכויות. סיווג "דירת מגורים" יגרום להשתת מדרגות מס רכישה גבוהות יותר ולמס גבוה יותר היות ומדובר בדירת מגורים שאינה "דירה יחידה".
העוררים רכשו את זכויותיהם של חברי קבוצת רכישה קיימת, שהתקשרו ביניהם באמצעות גוף מארגן לרכישת הזכויות, להקמת פרויקט של דירות מגורים ובכלל זאת, תכנון , הגשת בקשות להיתרי בניה, בחירת קבלן מבצע והתקשרות עמו.
כלומר – העוררים רכשו, כהגדרת חוזי המכר, שתי "יחידות רעיוניות" ממוכרים שהיו חברים בקבוצת רכישה של הקרקע בה התעתדו לבצע פרויקט של מגדל מגורים. בחוזה המכר הסכימו הצדדים כי העוררים הרוכשים יכנסו בנעלי המוכרים בכל הנוגע לממכר, לרבות הסכם השיתוף וההסכם עם הקבלן המבצע.
העוררים הגישו שומה עצמית כאשר הזכויות הנמכרות הוגדרו בה כזכויות בקרקע,
היתר הבניה התקבל לאחר מועד רכישת הזכויות ע"י העוררים והמשיב הוציא שומה בה קבע כי הנכס הנמכר מהווה דירת מגורים על כל מאפייניה.
השגה שהגישו העוררים בפני המשיב נדחתה והעוררים פנו לוועדת הערר.
המחלוקת התעוררה עקב היות המוכרים חברי קבוצת הרכישה המקורית שרכשו זכויותיהם בשנת 2010 לפני תיקון מס' 69 לחוק. העוררים רכשו את זכויותיהם בחודש יוני 2014, לאחר כניסת תוקפו של תיקון 69 לחוק שקובע כי מיסוי רוכש בקבוצת רכישה יהיה כמיסוי רכישת דירה ולא רכישת קרקע.
על פי החוק (סעיף 9(ג)), הגדרת "דירת מגורים" לעניין דירה שבנייתה טרם הסתיימה, מחייבת את קיומה של התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. כדוגמה- רכישת דירה מקבלן מקיימת את ההגדרה הזו. הדוגמא ההפוכה הינה בנייה עצמית על מגרש בבעלות מוכר. זו לא תיחשב כ"דירת מגורים" אצל הרוכש לעניין מס רכישה, למרות כוונת הרוכש שבסופו של תהליך תהיה לו דירת מגורים. ויודגש- ההתחייבות לסיים את הבניה צריכה להיות מצד המוכר ולא מצד הרוכש!
במקרה הנדון, העוררים נכנסו למערכת של הסכמים שמבחינה כלכלית רכשו למעשה דירת מגורים על הנייר וכי יש בידם התחייבות של הקבלן המבצע להשלים את הבניה, אך אין קיימת התחייבות המוכרים לכך. וועדת הערר מצאה הבדל בין רכישת דירה על הנייר מקבלן האחראי לסיים את הבנייה, לבין רכישת מערכת חוזים שלמה, כולל חוזה עם קבלן מבצע. במקרה שהקבלן המבצע לא יוכל לקיים את התחייבויותיו ו/או יפר את חוזה הביצוע, לא תהא לרוכשים כל עילת תביעה כלפי המוכרים. במסגרת המתוארת לעיל, העוררים לא רכשו זכויות בדירת מגורים.
במבחן אחר של סעיף 69 לחוק, העוררים הרוכשים נכנסים לנעלי המוכרים שהינם חברי קבוצת הרכישה, מחליפים אותם והופכים בעצמם לחברי הקבוצה – רוכשים בקבוצת רכישה. תיקון 69 לחוק קובע כי לצרכי מס רכישה יראו רכישה באמצעות קבוצת רכישה כרכישה של מוצר מוגמר – דירת מגורים, גם אם קיים פיצול בין חוזה רכישת המקרקעין לבין הזמנת שירותי הבניה. לכן, הצטרפות לקבוצת רכישה כמוה כרכישת דירת מגורים מושלמת לעניין מס הרכישה.
רוכשים שהצטרפו לקבוצת רכישה קיימת לאחר תחולת תיקון 69 לחוק, יחולו לגביהם הוראות התיקון לחוק. הוא הדין לגבי מוכרים שהצטרפו לקבוצת הרכישה באופן של רכישת זכויותיהם של חברי קבוצה מקוריים.
וועדת הערר החילה על העוררים ברכישתם שיעורי מס רכישה החלים על דירת מגורים. הערר נדחה.