בעלי מקרקעין התקשרו עם יזמים בהסכם קומבינציה לבניית בית משותף. היזמים יממנו את בניית הבית המשותף ויבנו אותו ובתמורה יקבלו מחצית מהדירות, מההצמדות ומזכויות הבניה.

הוכנו תוכניות ראשונות ועל בסיסן הוסכם כי במידה ורשויות התכנון יאשרו בניה בשטח קטן יותר מהשטח בתוכניות, ההפחתה תבוצע בחלקים שווים מחלק הבעלים ומחלק היזמים. במקרה ותאושר בניה בשטח הגדול מהמתוכנן בתוכניות, בין אם לפני מתן היתר בניה ובין לאחריו, מחצית התוספת תצורף לדירות הבעלים ומחצית לדירות היזמים והבניה הנוספת תיבנה על ידי היזמים ללא תמורה נוספת. עוד הוסכם כי כל אחד מהצדדים יהיה רשאי לקבוע הצמדות מיוחדות לדירות במסגרת חלקו בהתאם לחוק ובכפוף לחוזה, אך זאת ללא מתן זכות בניה נוספת לבעלי השטחים המוצמדים מלבד הזכות לניצול אחוזי בניה בלתי מנוצלים המגיעים בגדר חלקו של מי מהצדדים. 

בשנים שחלפו מסיום הבניה, הגדילו בעלי חלק מהדירות את דירותיהם. חלקם, באמצעות פתיחת החללים שהיו במקום וסיפוחם לדירות, וזאת ללא היתר. בחלק מהמקרים, פעלו בעלי היחידות להוציא תב"ע נקודתית שהגדילה את זכויות הבניה, הוציאו היתר ובנו. 

בכל התקופה שחלפה לא נרשם בית משותף, ומכאן התביעה לפירוק השיתוף באופן של רישום בית משותף. המחלוקות בין הצדדים נוגעות בעיקר לחללים, לזכויות הבניה ולהצמדות.

בית המשפט התמקד בהכרעתו במחלוקות אודות שיוך החללים וחלוקת זכויות הבנייה.

החללים כרכוש משותף: סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") מגדיר "רכוש משותף" כ"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות". הפסיקה קבעה שסיווג חלל כחלק מדירה כשיוך קנייני או כשטח משותף של כלל הבעלים בבית המשותף, לא ייעשה על ידי השימוש בפועל, אלא מנקודת מבט חוזית- למי ניתנה רשות השימוש בחלל. הווה אומר- האם המחזיקים בחללים יכולים להראות שהחללים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו להם כדין. אף אחד מבעלי הדירות לא הראה שהצמדת החלל נעשתה בהסכמה של כל בעלי הזכויות. כמו כן אין התייחסות בהסכם הקומבינציה לחללים. לכן קבע בית המשפט כי החללים הם רכוש משותף, לכן ניתן להצמיד אותם לדירות רק בהסכמת כל הדיירים, ואין בית המשפט מוסמך לכפות על הצדדים הצמדה שלהם לדירה זו או אחרת. לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף יש צורך על פי החוק בהוראת "תקנון מוסכם". 

טענת בעלי זכויות שהסכימו עם קבלן להכשרת החללים למגורים בדירותיהם אינו מעניק הכרה קניינית אלא רק ולא יותר מהתחייבות הקבלן לביצוע עבודה בחללים.

זכויות הבניה: אחת השאלות היא האם הסכם שיתוף שנחתם בין בעלים לגבי זכויות הבניה מחייב בעלים  שרכשו את הדירות מבעלים קודמים ואינם חתומים על ההסכם. 

בית המשפט פסק כי תוקפם של ההסכמים כלפי הבעלי הנוכחיים מותנה בכך שידעו אודותם או עצמו עיניהם מלדעת דבר קיומם. יחד עם זאת, בבית משותף בו על פי הטענה הייתה הסכמה לשימוש ייחודי של דירות בחלקים מהרכוש המשותף, על מי שרוכש דירה לפעול באופן אקטיבי על מנת לברר האם ישנו הסכם שיתוף, והאם לדירות אחרות בבניין הוצמדו זכויות מתוך הרכוש המשותף או מתוך זכויות הבנייה. בהינתן שלא נעשה בירור כאמור, הסכם הקומבינציה מחייב את כל הצדדים.

לסוגיית חלוקת זכויות הבניה בין היזמים לבין בעלי הזכויות, למול הסכם הקומבינציה ששיעורו בין הצדדים 50:50, חלוקת זכויות הבניה תהיה בהתאם להסכם הקומבינציה.  

ההסכמה להקצאה של מחצית הזכויות לבעלים ומחציתן ליזמים, ובפרט, ההסכמה להקצאה של מחצית השטח ומחצית הרכוש המשותף, מעדיפה את הפרשנות הקובעת שכוונת ההסכם היא להקצאה שוויונית גם של כל זכויות הבנייה העתידיות, ולא רק של אלו שיתווספו תוך כדי הבנייה. בית המשפט פסק שעל קביעה זו לבוא לביטוי בתקנון שירשם לבית המשותף. בתקנון זה תהיה החלוקה בין בעלי הזכויות הרשומים באופן שוויוני לפי היחס של שטח הדירות.תא (י-ם) 64186-10-17 

_{**האמור לעיל הינו סקירה תמציתית לנשוא לעיל ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה לפעולה ו/או פרשנות כזאת או אחרת, ואין להסתמך על האמור, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתייעץ עם עו"ד מומחה ש"ידע לתפור את החליפה" ודרך הפעולה הנכונים ללקוח. שימוש ו/או הסתמכות על האמור לעיל הינו על אחריות הקורא בלבד ולכותב ו/או מי מטעמו לא תהיה שום אחריות בגין זאת.}