רישום גינה צמודה לדירה יבוצע ללא רישום זכויות מעבר בגינה לצד ג', אם הדבר לא נזכר במפורש בחוזה המכר ונספחיו ולא ניתן ללמוד לגביו בבדיקה סבירה של היתר הבניה ונספחיו, הסכם שיתוף, התשריטים המצורפים והרישום במרשם המקרקעין.

התובעת רכשה דירה בבית משותף ולה גינה צמודה. בתוך שטח הגינה אמור לעבור שביל הגישה אל סככת בלוני הגז. החלקה מצויה בהליכי רישום בית משותף והתובעת דורשת מבית המשפט המחוזי שייתן הנחיה למפקחת על רישום הבתים המשותפים לרשום את הגינה הצמודה לדירתה, לפי הסכם המכר, ללא כל זכות מעבר לצד ג', ללא שביל או מעבר בשטח הגינה הצמודה אל ריכוז בלוני הגז.

בהיתר הבניה שניתן לבניין לא הופיעה סככת בלוני הגז שלצורך המעבר אליה נטען כי נקבע שביל הגישה בין הדירה לגינה הצמודה. נקבע כי בהיתר קיים מצבור תת קרקעי של גז אך בפועל נבנה מסתור אשפה. מהיתר הבניה עולה כי אמורה להיות קיימת כניסה מרחוב צדדי למסתור האשפה וגם להזרמת גז למצבור התת קרקעי. לכן לא היה צורך במעבר דרך גינת התובעת אל מצבור הגז.

לפתרון הבעיה הוגשה בקשה להיתר בניה נוסף ובו שינויים מההיתר המקורי ביניהם הקמת סככת הגז, אלא שבהיתר לא נקבע דבר לעניין אופן ואפשרות הגישה אל סככת הגז.

בבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (בקשה להערה לפי תקנה 27 לתקנות רישום המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל 1970), לקביעת שטחים משותפים, לא הייתה כל התייחסות לשביל או לגישה דרך גינת התובעת היות והבקשה הוגשה לפי היתר הבניה המקורי בהתייחס למצבור התת קרקעי שלא הוקם.

בבקשה לרישום החלקה כבית משותף התגלע הסכסוך כאשר התובעת דרשה מהמפקחת על רישום המקרקעין לבטל את שביל הולכי הרגל למתקני הגז דרך גינתה. המפקחת קצבה לתובעת 21 ימים להמציא צו מבית המשפט המונע את הרישום המבוקש כבית משותף.

בית המשפט מצא כי המוכר מכר לתובעת דירה לה צמודה גינה הנקייה מזכויות צד ג' כלשהן לרבות שביל מעבר. לגבי ההצמדה, השאלה היא אם השטח הצמוד מתחיל משביל הגישה והלאה תוך ניתוק הגינה מהדירה, או מתחיל מקיר הדירה והלאה ללא קיומו של שביל גישה.

על פי הסכם המכר, הדירה הנמכרת כללה גינה. לא נאמר שם דבר לגבי זכויות צד ג' ושביל מעבר. כך גם בסעיף ההצמדות והוצאת שטחים מהרכוש המשותף שם הוזכרו שטחים אך לא שביל המעבר. הנספח להסכם המכר שהינו תשריט ההצמדות מציג דירה ולה צמודה גינה ללא כל סימון של שביל מעבר.
כלומר, מהחוזה והנספחים שצורפו לו עולה כי המוכר התחייב למכור לקונים דירה עם גינה צמודה, נקייה מזכויות צד ג'. לא נזכר כל שביל גישה משותף לבלוני הגז, לא בין הדירה לגינה ולא בתוך הגינה עצמה.

התובעת עצמה בצעה בדיקות: בעירייה- של תיק הבניין, בלשכת רישום המקרקעין– הבקשה לפי תקנה 27 הנ"ל של הוועדה המקומית, בכל אלו לא נמצא כל אזכור לשביל הגישה. גם התיק שהוגש לרישום בפני המפקחת הוגש שנתיים לאחר שהתובעת רכשה את הדירה. מכל האמור עולה כי התובעת קיימה בדיקות ראויות לפיהן יכלה לקנות את הדירה כשצמודה לה גינה, הכל נקי מכל זכויות צד ג'.

בית המשפט הקשה וקבע שלא ניתן לקבל את תביעת התובעת במידה והדבר עלול לפגוע בזכויותיהם של בעלי דירות אחרים בבית המשותף. בית המשפט התייחס להסכם שיתוף בין הבעלים המקוריים ומצא שאין בו כל התייחסות להצמדות. ההצמדות הוסכמו בעל פה!!! הוסכם שהגינה תוצמד לדירה שנמכרה לתובעת, אלא שטרם רכישת הדירה ע"י התובעת לא נרשמה כל הערת אזהרה המעגנת את זכות המעבר הציבורית בגינת התובעת.

סוגיה נוספת – האם קיימת מניעה תכנונית להצמדת הגינה לדירת התובעת? בית המשפט קבע כי היתרי הבניה שהיו בתיק הבניין בעת שהתובעת רכשה את הדירה לא כללו את שביל הגישה המשותף לסככת בלוני הגז. התשריט המצורף להיתרים אינו כולל את השביל דרך גינת התובעת. לכן אין כל מניעה תכנונית!

בית המשפט קבע כי הגינה הצמודה לדירת התובעת, תירשם כך שהיא תהיה צמודה גם פיזית וגם משפטית לדירתה. היינו הגינה הצמודה תחל עם הקיר החיצוני של דירת התובעת. לא ירשם כל מעבר באופן כלשהו בגינת התובעת, או בין הדירה לבין הגינה. פסק הדין הועבר לביצוע בהתאם למפקחת על רישום המקרקעיןץ

תא (ת"א) 39838-03-13