פיצוי או לא פיצוי – זאת השאלה: הקבלנים טוענים כי מגיפת הקורונה הובילה לאיחורים במסירת דירות. המלצות משרד השיכון שנועדו להסדיר את המתח שנוצר שבין הקבלנים לרוכשים במתן פיצוי פיתו חלק מהיזמים לנסות ולנצל את המצב ולאחר את מסירת הדירה מבלי לשלם פיצויים. האם ניתן למנוע זאת מראש? מאת עו"ד עמי בן-יעקב

יום הצרכן הבינלאומי שחל באמצע חודש מרץ הוא הזדמנות טובה להעלות סוגיה מצערת שקיימת בשוליים של ענף הבנייה: קבלנים שמאחרים משמעותית במסירת דירה ומנסים להתחמק מפיצוי הרוכשים בגין האיחור (כמתחייב בחוק) תחת עננת הסבך החוקי והמשפטי שיצרה מדינת ישראל בנוגע לפיצויים והשלכות מגפת הקורונה.

וכבר קרו מקרים. כך למשל אירוע שפורסם בתקשורת לפני כחצי שנה סיפר על רוכשי דירות בפרוייקט במרכז שהיו אמורים לקבל את המפתח בחודש מרץ 2020. באותה תקופה, כזכור, התחילה להתפרץ ולהתפשט המגיפה ומסירת הדירות נדחתה. בחודש אוקטובר הרוכשים עדיין לא קיבלו מפתח – אבל (לפי הפרסומים) גם לא פיצוי כפי שהיו צריכים. לבסוף הרוכשים זכו בסכום הפיצוי, אך רק לאחר שפתחו בהליכים משפטיים ועירבו את התקשורת ואת המועצה לצרכנות בסיפור.

המצב המשפטי כיום

חוק המכר (דירות), אשר לא השתנה בשנת 2020, היינו במהלך מגפת הקורונה, קובע כי לקבלן יש 60 "ימי חסד" של איחור במסירת דירה. מהיום ה-61 ועד 8 חודשים מתחילת יום האיחור, הקבלן מחויב לפצות את הרוכשים בסכום של 150% משכ"ד עבור דירה דומה בגודלה ובמיקומה. לאחר שמונה חודשי איחור במסירת דירה ואילך, הקבלן מחויב לפצות את הרוכשים ב-125% משכ"ד של דירה דומה כאמור. חשוב לדעת: הפיצוי הוא ללא חובת נזק ולא מונע תביעה של הקבלן במידה והוכח נזק נוסף ואחר.

ואז הגיעה הקורונה וטרפה את הקלפים. הטיסות שובשו, העובדים הזרים הפסיקו להגיע (אבל גם העובדים הזרים שהיו בארץ לא עזבו אותה), הבנייה התעכבה משמעותית וחלק מהקבלנים (לטענתם) לא עמדו בקצב.

בעקבות פניות רבות משרד המשפטים הקים צוות שבחן את הסוגיה ופרסם המלצות בנושא. אולם שר השיכון דאז יעקב ליצמן דחה אותן ופרסם המלצות משלו, לפיהן ל-60 "ימי החסד" יתווספו עוד 40 ימים שבהם לא יינתן פיצוי – ולאחר מכן ינהגו על פי חוק המכר. ההמלצות לא קובעו בחוק ונותרו בגדר המלצה מתוך שאיפה (לפי הפרסומים) שבית המשפט יתחשב בהן במקרים שיובאו לפתחו.

הסאגה התחילה בתחילת השנה כאשר היועץ המשפטי של משרד השיכון הודיע כי לשון החוק המקורי עדיין תקפה וכי מספר "ימי החסד" נותר כשהיה. הנימוק (הציבורי) שלו היה תלונות חוזרות ונשנות אודות קבלנים ויזמים שמנצלים את ההמלצות כדי לדחות את מסירת המפתחות מבלי סיבה מספקת.

מטבע הדברים התאחדות הקבלנים בוני הארץ לא הייתה מרוצה מקביעה זו, ובדיקה שנערכה ב'גלובס' מצאה כי יש בכך מן האמת: מסתבר שעל אף הטענות על איחורים משרד השיכון לא ניהל מעקב אחר מקרים מן הסוג הזה. גם התאחדות הקבלנים הודיעה שאין לה נתונים רשמיים ומסתבר שאין גורם רשמי שעוקב אחר התופעה. מצד שני, משרד השיכון חזר וטען כי התלונות מהשטח חוזרות וצפות.

העדכון האחרון בנושא הגיע בתחילת החודש (מרץ) דווקא ממשרד היועץ המשפטי לממשלה: במסמך שנשלח להתאחדות הקבלנים וללשכת עורכי הדין נכתבה חוות דעת לפיה ההמלצות "עולות בקנה אחד עם הוראות הדין והפסיקה" ויוצרות איזון על רקע קשיי התקופה. המסמך מסביר למעשה כי על אף שלא מדובר בחקיקה יש להיזהר מלנצל את ההמלצה כמכשיר מיקוח.

האם אפשר להימנע מראש?

אפשר לטעון כי המסמך שיצא ממשרד היועמ"ש שולח גם מסר לבתי המשפט ביחס לתוצאה הרצויה במקרים שיגיעו לפתחו. אולם נשאלת השאלה – האם ניתן למנוע מראש מקרים של איחור מוגזם ללא מתן פיצוי, כיום כאשר אנו כבר מכירים את המצב ומבינים שהסיטואציה אינה דומה למציאות שלפני פרוץ הקורונה?

לפי סעיף 7 לחוק המכר (דירות) ניתן להתנות על החוק רק לטובת הקונה או קונה משנה ולא ניתן להתנות לטובת הקבלן: היינו גם אם הקבלן ירשום בהסכם כי אינו מחויב בפיצוי – הסעיף יהיה בטל.

מטבע הדברים הצרכן הנבון יודע לזהות מראש ולהימנע משדה מוקשים לפני שהוא נכנס אליו. ראינו כי על רקע המידע הקיים בפנינו כיום ניתן לשקלל את הסיכונים ולקבע בחוזה את התסריטים השונים שיכולים להתרחש על אף הקורונה.

בנוסף, ולא פחות חשוב: תמיד כדאי לוודא כי עורך הדין אשר מייצג את הלקוח הוא עו"ד מומחה בתחום, שיודע לזהות ולהימנע מסכנות ולייצר מצב משפטי שמגן על הלקוח גם בפני סיטואציות עתידיות בלתי ידועות.

צריכים סיוע וייעוץ בנושא מקרקעין ונדל"ן? אנו כאן לשירותכם.

עו"ד עמי בן-יעקב עומד בראש משרד בן-יעקב עורכי דין, מתמחה ב-FAMILY OFFICE, נדל"ן, מסחרי ודין בינלאומי